Kiinteistön kaupassa vapaamuotoinen tarjous ja siihen annettu hyväksyvä vastaus eivät sido osapuolia, mikä ei välttämättä ole jokaiselle kiinteistönkauppaa tekevälle selvää. Vapaamuotoiset käsirahatarjoukset tai sopimukset eivät siis velvoita kumpaakaan osapuolta kiinteistön kaupan tekemiseen. Tämä tarkoittaa, ettei vapaamuotoisen ostotarjouksen peruuttaminen johda käsirahan menettämiseen taikka muuhun vakiokorvaukseen. Tähän on kuitenkin mahdollisesti tulossa muutos.
Kun kiinteistökaupan kohteessa havaitaan olennainen virhe, esimerkiksi laaja-alainen korjaustoimenpiteitä edellyttävä kosteusvaurio, tarkoittaa havainto molemmille kaupan osapuolelle tuntuvaa taloudellista uhkaa ja kuluriskiä, käytännössä jopa mahdollista kahden asunnon loukkua.
Jos virhehavainnon merkityksestä ei osapuolten kesken päästä yhteisymmärrykseen, kaupan kohteen virheen selvittämiseen liittyvän erimielisyyden pitkittyessä konkretisoituvat paitsi mainitut taloudelliset epävarmuustekijät, myös muuten yleiset epävarmuus- ja stressitekijät osapuolten elämässä.
Kiinteistökaupan vapaaehtoinen purkaminen on usein taloudellisesti raskas, mutta myös lopulta molempien osapuolten kannalta heidän etunsa mukainen tyydyttävä ratkaisu kaupan kohteen olennaisia virheitä koskevassa erimielisyydessä.
Alivuokralainen ja päävuokralainen ovat osapuolia alivuokrasuhteessa, joka syntyy, kun vuokralainen luovuttaa osan vuokraamastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan. Vaikka alivuokrasuhteessa on monia samanlaisia piirteitä kuin vuokrasuhteessa ylipäänsäkin, tulee alivuokralaisen ja päävuokralaisen keskinäisten oikeuksien ja velvollisuuksien lisäksi alivuokraustilanteessa huomioitavaksi myös alivuokrasuhteen vaikutukset alkuperäisen vuokranantajan suuntaan. Alivuokralaisen oikeuksien osalta olennaista on myös huomata hänen oikeutensa sidonnaisuus päävuokralaisen olosuhteisiin ja vuokrasuhteeseen oman vuokranantajansa kanssa.
Salainen eli piilevä virhe asuntokaupassa tai kiinteistökaupassa on niin myyjän kuin ostajankin kannalta olosuhde, johon kumpikaan kaupan osapuoli ei toivo törmäävänsä. Kaupanteon jälkeen esiin tuleva piilevä virhe tulee nimensä mukaisesti yllätyksenä kummallekin kaupan osapuolelle. Jos kaupanteon jälkeen kaupan kohteessa havaitaan esimerkiksi kosteusvaurioita rakenteissa, joiden piti ennen kaupantekoa tehdyn kuntotarkastuksen perusteella olla hyvässä kunnossa, ovat hyvät neuvot tarpeen.
Usein kuulee sanottavan, että kiinteistön myyjä saa jännittää ”löyhässä hirressä” viiden vuoden ajan kiinteistökaupasta mahdollisia ostajan reklamaatioita. Maakaaressa kiinteistön laatuvirheestä ilmoittamiselle säädetty yleinen viiden vuoden määräaika on käytännössä verrattain pitkä ja siinä ajassa voi kaupan osapuolten elämässä tapahtua isojakin muutoksia.
Mahdollista on, että kiinteistö vaihtaa uudelleen omistajaa hyvinkin pian aiemmin tapahtuneen kiinteistökaupan jälkeen. Tällöin voi syntyä tilanne, jossa kiinteistöllä on kaksi eri myyjätahoa (ns. välivaiheen myyjä ja häneen nähden edellinen myyjä), joiden osalta maakaaressa tarkoitettu yleinen viiden vuoden virhevastuun määräaika on edelleen avoinna. Mitä sitten tarkoittaa edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa?
Sovintoratkaisu – miten siihen olisi mahdollista päästä, kun käsillä on kiinteistönkauppa- tai asuntokauppariita? Kiinteistö- ja asuntokauppojen riitatilanteet ovat kokemukseni mukaan muuttuneet viimeisen kymmenen vuoden aikana suuntaan, jossa vaatimuksena ensisijaisesti yhä useammin on kaupan purku, johon myös liittyy tuntuviakin liitännäisiä vahingonkorvauseriä. Riitaisen kiinteistö- tai asuntokauppariidan purkaminen ratkaisuunsa saakka saattaa pahimmassa tapauksessa kestää vuosia, jos ainoana keinona selvittää syntynyt ongelmatilanne nähdään riitely ns. ”korkeimman oikeuden peräseinään saakka”.
Vuokravakuuden palautus voi aiheuttaa vuokrasuhteen päättyessä vuokrasopimuksen sopijapuolten kesken erimielisyyksiä, joiden syntymiseen voi vaikuttaa ennalta vuokrasuhdetta solmittaessa ja vuokrasuhteen aikana. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:ssä todetaan, että vuokrasopimuksessa voidaan sopia kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijaosapuoli ei täytä vuokrasopimuksen mukaisia sopimusvelvoitteitaan. Vuokravakuus onkin yksi vuokranantajan merkittävimmistä keinoista ennakoida vuokralaisen mahdollisista laiminlyönneistä aiheutuvia vahinkoja ja tappiota.
Uusperheen perinnönjako muuttuu helposti mutkikkaaksi. Perintöoikeuden lainsäädännöllinen perusta lepää vuodelta 1965 olevan perintökaaren säännöksissä – laissa, jonka säätämisen aikaan perhekäsite rakentui vielä vahvasti ydinperheen käsitteen varaan. 2000-luvulla ydinperheiden lisäksi kotitalouksista kasvava joukko on uusperheitä, joissa entiset puolisot, nykyiset puolisot, omat lapset, toisen lapset ja yhteiset lapset muodostavat perhekokonaisuuksia, joiden keskinäisten suhteisen selvittelyyn kuolintapauksissa kymmeniä vuosia vanha perintöoikeudellinen sääntely taipuu paikoin varsin kankeasti. (lisää…)
Ostajan vastuu kiinteistö- ja asuntokaupassa jää keskustelussa usein taka-alalle myyjän vastuuseen ja velvollisuuksiin nähden. Niin maakaaressa kuin asuntokauppalaissakin ostajalle kuitenkin asetetaan selonotto-/ennakkotarkastusvelvollisuus kaupan kohteen ominaisuuksista vastinpariksi myyjän kaupan kohdetta koskevalle tiedonantovelvollisuudelle. Viime aikoina on uutisoitu paljon asuntomarkkinoiden vilkastumisesta ja siitä, että keskikokoiset kaupunkiasunnot viedään asuntomarkkinoilla käsistä. Ensiasunnoksi tyypillisesti etsittävän kokoisten keskusta-asuntojen hinnat ovat nousussa, mikä on vaikuttanut omakotitalokohteiden, myös iäkkäidenkin, suosion kasvuun kaupunkialueiden ulkopuolella. Vastaavasti viime kesä oli kesämökkikaupan varsinaista kulta-aikaa, kun kotimaan lomakohteiden ja samalla vapaa-ajan asuntojen kysyntä kasvoi koronapandemian vuoksi tuntuvasti.
Vuokranalennus ja oikeus siihen riippuvat monista eri tekijöistä. Pian alkava putkiremontti, kosteusvaurio kylpyhuoneessa, asuntoon naapurin parvekkeelta tunkeutuvaa tupakanhajua, tuhohyönteisiä keittiön kaapissa – onko vuokralaisella velvollisuus maksaa täyttä vuokraa, jos vuokra-asunto ei kaikilta osiltaan vastaa sitä, mitä vuokralainen on odottanut tai jos vuokra-asuntoon joudutaan esimerkiksi aloittamaan useamman viikon kestävä remontti? Usein vuokranantaja huomioi asumishaitan vuokran määrässä, mutta vuokralaiselle voi tulla yllätyksenä se, että hänellä ei ole oma-aloitteista oikeutta vuokranmaksusta pidättäytymiseen tai vuokran alentamiseen, vaikka vuokra-asunnossa omasta mielestä olisi kuinka merkittävä haitta tahansa. (lisää…)
