Alivuokralainen ja päävuokralainen ovat osapuolia alivuokrasuhteessa, joka syntyy, kun vuokralainen luovuttaa osan vuokraamastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan. Vaikka alivuokrasuhteessa on monia samanlaisia piirteitä kuin vuokrasuhteessa ylipäänsäkin, tulee alivuokralaisen ja päävuokralaisen keskinäisten oikeuksien ja velvollisuuksien lisäksi alivuokraustilanteessa huomioitavaksi myös alivuokrasuhteen vaikutukset alkuperäisen vuokranantajan suuntaan. Alivuokralaisen oikeuksien osalta olennaista on myös huomata hänen oikeutensa sidonnaisuus päävuokralaisen olosuhteisiin ja vuokrasuhteeseen oman vuokranantajansa kanssa.
- Alivuokrasopimus
- Alivuokrauksen edellytykset
- Alivuokrasuhteen päättyminen
- Alivuokrasuhteen irtisanomisaika
- Alivuokralaisen vahingonkorvaukset
Alivuokrasopimus ja sen osapuolet: alivuokralainen ja päävuokralainen
Alivuokrasopimuksen osapuolia ovat alivuokralainen ja päävuokralainen, eikä huoneiston omistava alkuperäinen vuokranantaja ole alivuokrasuhteen sopijapuoli. Kuten vuokrasopimus yleisestikin, myös alivuokrasopimus on syytä tehdä kirjallisesti.
Vuokrasopimuksessa on mahdollista ja järkevääkin huomioida esimerkiksi vuokrasuhteen kestoa, vuokranmaksua ja huoneiston vahingoittumista koskevat mahdolliset ongelmakohdat alivuokralaisen oikeuksien ollessa sidonnaisia päävuokralaisen olosuhteisiin.
Alivuokraaminen on tavanomaisen osakemuotoisen asuinhuoneiston lisäksi mahdollista omakotitalossa, jossa on asukkaiden käytettävissä kaksi erillistä asuinhuoneistoa, jos omakotitalon omistaja tai koko talon vuokralle ottanut itse asuu toisessa huoneistoista. Oikeuskäytännössä on edellä lausuttua rajattu kuitenkin siten, että alivuokraaminen ei ole mahdollista paritalossa. Omakotitalon alivuokrauksesta on lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta otettu oma erityissäännöksensä.
Alivuokralaisen ottaminen ei vaikuta päävuokralaisen velvollisuuksiin omaa vuokranantajaansa kohtaan. Päävuokralainen vastaa alivuokralaisesta huolimatta edelleen täysimääräisesti vuokranmaksusta omalle vuokranantajalleen ja päävuokralaisen vastuulla on myös huolehtia vuokrahuoneistosta huolellisesti ja siten ettei huoneistolle aiheudu vahinkoa vuokrasuhteen kestäessä. Alivuokralaiselle ei voi siirtää esimerkiksi korvausvelvollisuutta vuokrahuoneiston vahingoittumisesta alkuperäistä vuokranantajaa kohtaan.
Alivuokrauksen edellytykset
Alivuokralainen ja päävuokralainen käyttävät vuokrahuoneistoa yhdessä. Vuokrakohteen omistavalla alkuperäisellä vuokranantajalla ei ole oikeutta kieltää hänen ja päävuokralaisen välisessä vuokrasopimuksessa alivuokralaisen ottamista.
Alivuokraaminen on siis lähtökohtaisesti aina sallittua, mutta sitä koskee kuitenkin kaksi erityistä edellytystä: alivuokralaisen käyttöön vuokrahuoneistosta voi antaa korkeintaan puolet ja lisäksi alkuperäiselle vuokranantajalle ei saa aiheutua alivuokraamisesta huomattavaa haittaa tai häiriötä. Alkuperäiseltä vuokranantajalta tarvitaan suostumus alivuokrasuhteelle, jos edellä mainituista edellytyksistä jompikumpi tai molemmat eivät täyty.
Alivuokralainen ja alivuokrasuhteen päättyminen
Alivuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana kuin päävuokralaisen oikeus käyttää huoneistoa päättyy.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin otetut vuokralaisen hyväksi asetetut irtisanomisajat ovat pakottavia säännöksiä ja vuokralaisen irtisanomissuojassa on huomioitu kohtuullisuuden ja irtisanomisperusteiden hyväksyttävyyden sekä vuokralaisen mahdollisen vahingonkorvausoikeuden kysymyksiä.
Alivuokralaisella ei kuitenkaan ole alivuokrasuhteen päättyessä samanlaista irtisanomissuojaa kuin päävuokralaisen suhteessa omaan alkuperäiseen vuokranantajaansa.
Alivuokralaisen on muutettava huoneistosta irtisanomisperusteista riippumatta. Alivuokralaisella ei siis ole oikeutta jäädä vuokrahuoneistoon, kun alkuperäisen vuokranantajan ja päävuokralaisen välinen vuokrasuhde syystä tai toisesta päättyy – alivuokrasuhde päättyy tällöin automaattisesti ilman erityisiä irtisanomistoimenpiteitä.
Alivuokralaisen irtisanomisaika
Jos alivuokrasuhde päättyy päävuokralaisen suorittamaan irtisanomiseen, irtisanomisaika on lain mukaan kolme kuukautta silloin, kun alivuokrasuhde on kestänyt vähintään yhden vuoden ennen irtisanomishetkeä. Jos alivuokrasuhde on kestänyt irtisanomishetkellä vähemmän kuin vuoden, on irtisanomisaika yksi kuukausi.
Alivuokralaisen itsensä irtisanoessa alivuokrasuhteen on irtisanomisaika 14 päivää.
Edellä mainitut irtisanomisajat ovat alivuokralaisen hyväksi pakottavaa oikeutta eli päävuokralaisen irtisanomisaikaa ei voi alivuokrasopimuksessa lyhentää tai alivuokralaisen irtisanomisaikaa pidentää. Alivuokrasopimuksessa osapuolet voivat kuitenkin erikseen sopia, että alivuokrasuhde päättyy jonakin tiettynä ennalta määrättynä päivänä ilman erillisiä irtisanomistoimenpiteitä.
Alivuokralaisen vahingonkorvaukset
Alivuokralaisella on mahdollisuus vaatia vahingonkorvausta tilanteissa, joissa alivuokrasuhteen irtisanomiselle ei ole hyväksyttävää syytä. Tällaisella hyväksyttävällä syyllä on oikeuskirjallisuudessa katsottu tarkoitettavan vastaavaa syytä kuin päävuokrasuhteenkin irtisanomiselle vaaditaan.
Laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta on alivuokralaisen vahingonkorvausoikeus rajattu käytännössä koskemaan muuttokustannuksia ja uuden vuokra-asunnon hankkimisesta aiheutuvia kustannuksia sekä enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa hyvitystä.
Jos päävuokralainen on laiminlyönyt viivytyksettä vuokrasuhteensa päättymisestä tiedon saatuaan ilmoittaa vuokrasuhteensa päättymisestä alivuokralaiselle eikä alivuokralainen ole muutoin tiennyt päävuokralaisen vuokrasuhteen päättymisestä, on alivuokralaisella mahdollisuus saada kohtuullinen korvaus alivuokrasuhteen päättymisen aiheuttamista muuttokustannuksista.
Lue lisää kiinteistö-ja asuntokaupasta
Kirjoittaja
Reetta Pasanen
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Askel Oy
