Kiinteistö- ja asuntokaupan reklamaatio tulee usein yllättäen vastaan. Kodin hankinta ei aina onnistu ilman vastoinkäymisiä ja joskus asunto- tai kiinteistökaupan jälkeen vastahankitusta kodista voi löytyä jokin sopimuksenvastainen tai haitallinen ominaisuus, kuten kosteusvaurio tai rakennusvirhe. Kaupanteon jälkeisten virhehavaintojen ja niistä ilmoittamisen osalta sekä asuntokauppaa sääntelevässä asuntokauppalaissa että kiinteistökauppaa maakaaressa käytetään molemmissa kohtuullisen reklamaatioajan käsitettä. Yhteiskunnan tänä keväänä kohtaamassa erityisen poikkeuksellisessa tilanteessa voidaan nostaa esiin kysymys siitä, mitä mainittu kohtuullisen ajan käsite tarkoittaa tämänhetkisessä rajoitusten täyttämässä elinympäristössämme.

Reklamaatio on tehtävä mahdollisimman joutuisasti virhehavainnon jälkeen

Lähestytään aluksi kysymystä virheilmoituksen tekemisen ajan eli reklamaatioajan kohtuullisuudesta täysin kuvitteellisen, tämänhetkisestä poikkeustilasta riippumattoman esimerkin kautta: Myyntiesitteen mukaan kattavasti peruskorjatun omakotitalon sisäkattoon savupiipun tyveen alkaa kaupanteon jälkeen ilmaantua valumajälkiä. Kiinteistön ostaja kutsuu paikalle kokeneen kattourakoitsijan, joka toteaa, että ulkokaton asennuksessa on tapahtunut useita virheitä. Sadevettä on päässyt vuotamaan jo pidemmän aikaa savupiipun ja katon liittymäkohdasta yläpohjaan ja ongelma täytyy korjata. Remontin käytännön järjestämiseen ei ostajalla oikein ole aikaa, kun ajankohtaan osuu paljon työmatkoja, arjen hoidettavia asioita ja pidempi lomareissukin.  Toimeen päästään kuitenkin ryhtymään muutaman viikon kuluttua. Remontti ei suju täysin kommelluksitta ja kun se lopulta useamman kuukauden jälkeen on lopulta valmis, ostaja lähettää remonttilaskun myyjälle saatesanoinaan selvitys virheellisestä asennustyöstä, katon vuotamisesta ja pyyntö osallistua korjauskustannuksiin. Myyjä kiistää vastuunsa asiassa…

Vaikka useimmat asunnon tai kiinteistön ostajat ovat nykyään valveutuneita ja tietoisia ostajalle kaupan osapuolena asetetuista velvollisuuksista ja myös siitä, että virhehavainnoista on syytä ilmoittaa myyjälle aina mahdollisimman joutuisasti, tämän kuvitteellisen esimerkin tahdeissa voisi hyvinkin alkaa kiinteistökauppaa koskeva riita-asia. Esimerkin tilanteessa riita voisi päättyä ostajan kannalta siihen erittäin harmittavaan lopputulokseen, että myyjä voi tehokkaasti väistää vastuunsa virheellisesti toteutusta kattoremontista muun muassa vetoamalla siihen, että ostaja ei ole reklamoinut asiasta maakaaren tarkoittamalla tavalla kohtuullisessa ajassa virheen havaittuaan.

Miten kiinteistö- ja asuntokaupan reklamaatio etenee?

Sekä asuntokaupan että kiinteistökaupan osalta laissa omaksuttu lähtökohta on, että ostaja ei saa vedota kaupan kohteessa havaitsemaansa virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Virheilmoitus tulee lisäksi tehdä asuntokaupan osalta viimeistään kahden vuoden kuluttua siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle ja kiinteistökaupan osalta viimeistään viiden vuoden kuluttua siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. 

Haasteelliseksi kohtuullisen reklamaatioajan vaatimuksen tekee käytännössä erityisesti se, että reklamaatiota tehtäessä ei riitä pelkkä virheen ilmoittaminen, vaan vastapuolelle tulee pystyä ilmoittamaan myös alustava vaatimus virheen johdosta. Vaatimuksen ilmoittaminen puolestaan tarkoittaa väistämättä vastapuolen reaktiota ja osapuolet ovat usein heti reklamaation jälkeen vastakohta-asetelmassa, johon pelkkä virheen ilmoittaminen ilman vaatimusta ei johtaisi. Koska virheen olennaisuus vaikuttaa ratkaisevasti siihen, täyttyvätkö asuntokaupan tai kiinteistökaupan purkamisen edellytykset vai onko ostajan tyytyminen hinnanalennukseen, on myös vaatimusten alustavalla ilmoittamisella merkityksensä. Vaatimuksia saadaan toki virheestä johtuvien tutkimusten ja selvitysten edetessä täydentää ja täsmentää, mutta sen varaan ei ostaja voi tuudittautua, että vasta virheen täydellisen laajuuden ja merkityksen selvittyä on mahdollista tai turvallista tehdä reklamaatio. Ongelmallista tässä on luonnollisesti myös se, jos kohteesta löytyvä virhe vaikuttaa hyvin vähäiseltä, mutta siihen sisältyy olennaisemman virheen, esimerkiksi mikrobivaurion riski – miten pitkälle tällaisessa tilanteessa virhettä voi tutkia vaarantamatta reklamaatioajan kulumista umpeen?

‘Kohtuullinen reklamaatioaika’ kiinteistö- ja asuntokaupassa 

asuntokauppa reklamaatio reklamaatioaika Mitä siis tarkoitetaan sillä ”kohtuullisella ajalla” virheen havaitsemisesta tai siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita, minä aikana virheilmoitus on myyjän tietoon saatettava? Mitään tiettyä määrämittaa ei asuntokauppalaissa eikä maakaaressa ole kohtuulliselle ajalle säädetty, vaan ajan kulumisen merkitys tulee jokaisessa yksittäisessä tapauksessa punnita olosuhteet huomioiden erikseen. Harkintaan voivat vaikuttaa virheen laadun lisäksi esimerkiksi ostajan mahdollinen rakentamiseen liittyvä asiantuntijuus, ostajan ennen reklamaation tekemistä toteuttamat korjaus- tms. toimenpiteet sekä osapuolten henkilökohtaiset olosuhteet, esimerkiksi korkea ikä. 

Koska harkinnan kriteerit ovat varsin tapauskohtaisesti joustavat, on oikeuskäytännössäkin suhtauduttu tapauksiin vaihtelevalla käytännöllä – jos ostaja on ennen reklamaation tekemistä ryhtynyt korjaustoimenpiteisiin antamatta myyjälle mahdollisuutta perehtyä kohteen virheeseen, merkitsee se ostajan kannalta merkittävää riskiä reklamaatioajan kutistumisesta hyvin lyhyeksi. Jos taas virhe on luonteeltaan sellainen, että mahdollisesti jo sen havaitsemiseksi ja ainakin todentamiseksi tarvitaan erityistä asiantuntijaosaamista, esimerkiksi sisäilma- ja homeongelmat, on kohtuulliseen reklamaatioaikaan luettu kuuluvaksi kohtuullinen, yleensä muutaman kuukauden, mutta joskus yli puolenkin vuoden mittainen aika selvittää ongelmaa ja sen merkitystä asiantuntijan kanssa.

Vaikuttaako poikkeustilanne kohtuulliseen reklamaatioaikaan?

Miten tämä kohtuullisen ajan problematiikka sitten istuu vallitsevaan poikkeustilanteeseen, jossa edellä olevan esimerkkiostajan haasteena voisi olla ajallisessa yhteydessä virhehavainnon kanssa oma sairastuminen ja karanteeni tai poikkeusoloista johtuva heikko rahatilanne ja mahdottomuus saada riittävän asiantuntijuuden omaava henkilö paikalle tutkimaan havaitun virheen laatua ja merkitystä? 

Itse suhtaudun varauksella siihen – poikkeusoloista huolimatta – että ostajan kannattaa virheen havaittuaan lähtökohtaisesti luottaa useamman kuukauden reklamaatioajan varaan, jos havaitun virheen reklamaation tekemiseen riittävä tutkiminen ei olisi lähikuukausien aikana mahdollista. Lienee pienempi paha epävarmassa tilanteessa tehdä myyjälle alustava reklamaatio alustavine vaatimusvarauksineen jopa ”turhaan” kuin jättää se tekemättä ja selvittää asiaa myöhemmin tarkemmin sillä riskillä, että ajan kulumisen johdosta koko vaatimus voi myöhemmin kaatua. Vaikka reklamaatioajan kohtuullisuutta harkittaessa yksi tapauskohtainen harkintakriteeri voi varmasti olla yhteiskunnan vallitseva poikkeusolosuhde ja sitä kautta myös ostajalle poikkeusolosuhteista aiheutuvat hankaluudet, voi poikkeusolosuhde poikia myös muita vaikeasti hallittavia seurauksia, esimerkiksi osapuolten taloudellisen tilanteen heikkenemistä, jotka vastavuoroisesti voivat jopa toimia vasta-argumenttina kohtuullisen ajan määrettä punnittaessa. 

Joka tapauksessa selvää on, että ostetussa kohteessa epäilyttäviä seikkoja havaitsevalle ostajalle syntyy velvollisuus ryhtyä selvittämään havaittujen seikkojen merkitystä. Niin asuntokauppalain kuin maakaarenkin reklamaatioajan sääntelyssä tavoitteena on, että mahdolliset kaupan virhetilanteet selvitetään mahdollisimman nopeasti, sillä etenkin yksityisten välisessä kaupankäynnissä uusiin taloudellisiin asumisen velvoitteisiin sitoutuneiden myyjien on erityisen tärkeää saada nopeasti selvitettyä taloudelliseen asemaansa vaikuttavat seikat, kuten vanhan asunnon ostajan mahdollisesti esittämät hinnanalennusvaatimukset. Tämä normaalioloissa auki kirjoitettu lain esitöiden perustelu näyttäisi soveltuvan erityisen hyvin myös nyt käsillä olevaan erityiseen poikkeustilaan, jonka ennakoidaan vaikuttavan syvästi myös suomalaisten taloudelliseen turvallisuuteen. Tässä katsannossa saattaa hyvinkin olla, että poikkeusolot eivät lopulta merkitse (ainakaan mitään varmaa) poikkeuksellista laajennusta asunto- ja kiinteistökaupassa reklamaatiolta edellytettävään kohtuullisen ajan pituuteen.

Lue lisää kiinteistö- ja asuntokaupasta

Kirjoittaja

Reetta Pasanen
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Askel Oy