Usein kuulee sanottavan, että kiinteistön myyjä saa jännittää ”löyhässä hirressä” viiden vuoden ajan kiinteistökaupasta mahdollisia ostajan reklamaatioita. Maakaaressa kiinteistön laatuvirheestä ilmoittamiselle säädetty yleinen viiden vuoden määräaika on käytännössä verrattain pitkä ja siinä ajassa voi kaupan osapuolten elämässä tapahtua isojakin muutoksia.
Mahdollista on, että kiinteistö vaihtaa uudelleen omistajaa hyvinkin pian aiemmin tapahtuneen kiinteistökaupan jälkeen. Tällöin voi syntyä tilanne, jossa kiinteistöllä on kaksi eri myyjätahoa (ns. välivaiheen myyjä ja häneen nähden edellinen myyjä), joiden osalta maakaaressa tarkoitettu yleinen viiden vuoden virhevastuun määräaika on edelleen avoinna. Mitä sitten tarkoittaa edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa?
Ketjuuntuneen kiinteistökauppariidan eri osapuolet
Valtaosassa kiinteistökauppariitoja osapuolina ovat yhden kiinteistökauppasopimuksen osapuolet eli kaupan kohteen nykyinen omistaja sekä hänelle kohteen myynyt taho. Silloin, kun kyseessä ovat yksityisten henkilöiden väliset toisiaan seuraavat kiinteistökaupat, kukin osapuoli on suoraan vastuussa vain omalle sopijakumppanilleen. Kiinteistössä virheen havainnut nykyinen omistaja ei voi suoraan kohdistaa virheestä seuraavia vaatimuksiaan ohi oman sopijakumppaninsa yksityishenkilön asemassa olevaan kohteen edelliseen myyjään, vaan nykyisen omistajan tulee reklamoida ja esittää virhettä koskevat vaatimuksensa omalle sopijakumppanilleen eli sille myyjälle, jolta hän on kaupan kohteen ostanut.
Jos maakaaressa tarkoitettu yleinen viiden vuoden virheilmoitusta koskeva määräaika on edelleen auki välivaiheen myyjän ja kiinteistökauppojen ketjussa häntä edeltävän aiemman myyjän välistä kiinteistökauppaa koskien, voi virheestä reklamoitu välivaiheen myyjä reklamoida edelleen aiempaa myyjää ja esittää hänelle vaatimuksia kohteen virheen johdosta. Kun välivaiheen myyjä reklamoi sitä tahoa, jolta hän on kohteen ostanut, syntyy ns. ketjuuntunut tai kolmikantainen kiinteistökauppariita, jossa myös kohteen edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa olevaa virhettä koskien voi realisoitua.
Edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa: 5 vuoden virhevastuuajan sekä kohtuullisen reklamaatioajan huomioiminen
Ketjuuntuneisiin kiinteistökauppariitoihin ja siten myös kiinteistökauppaan nähden edellisen myyjän vastuuseen liittyy omat erityiset piirteensä ja riskinsä osapuolten kannalta. Ketjuuntuneen kiinteistökauppariidan ketjussa ensimmäisen myyjän mukaan ottamiseen liittyy reklamaation tekemisen ajoittamiskysymys, joka on tärkeä huomata: sen lisäksi, että maakaari edellyttää ilmoittamaan kiinteistössä havaitusta laatuvirheestä yleisessä viiden vuoden määräajassa, edellytetään maakaaressa, että ostaja ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan joka tapauksessa myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.
Olen törmännyt työssäni tilanteisiin, joissa viiden vuoden yleinen virhevastuuaika on auki useampaan kuin yhteen myyjään nähden ja joissa nykyinen omistaja ja välivaiheen omistaja ovat pitkän aikaa käyneet kirjeenvaihtoa kiinteistössä havaitusta virheestä ja teettäneet virheen johdosta useita tutkimuksia kohteeseen – kuitenkaan ilmoittamatta mitään kiinteistökauppojen ketjussa olevalle edelliselle myyjälle, jonka yleinen virhevastuuaika on myös vielä meneillään.
Jos kiinteistökauppariidan osapuoliin nähden aiemmalle myyjälle ei reklamoida (paitsi yleisessä viiden vuoden määräajassa myös) maakaaren edellyttämässä kohtuullisessa ajassa havaitusta virheestä ja näin käytännössä evätään hänen mahdollisuutensa selvittää virheen merkitystä, voi välivaiheen omistaja menettää oikeutensa esittää vaatimuksia edellistä omistajaa kohtaan, vaikka kaupan kohteen virheet sittemmin osoittautuisivat olevan peräisin ajalta, jolloin edellinen omistaja on omistanut kohteen.
Näin ollen tilanteessa, jossa on käsillä peräkkäisiä ketjuuntuneita kiinteistökauppoja, virhehavainnon esiin tultua on varovaisuussyistä tärkeää ulottaa joutuisa virheestä reklamointi myös kiinteistökauppojen ketjussa aikaisempaan omistajatahoon, jotta edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa voidaan myöhemmin tarvittaessa saattaa voimaan ja mahdolliset myöhemmät oikeudenmenetykset tästä johtuen vältettäisiin.
Vaatimusten esittäminen edelliselle myyjälle kiinteistökaupassa
Eräs ketjuuntuneeseen kiinteistökauppariitaan ja edellisen myyjän vastuuseen kiinteistökaupassa liittyvä ominainen piirre on se, mitä vaatimuksia voidaan esittää kiinteistökauppojen ketjussa olevalle edelliselle myyjälle. Nykyisen omistajan vaatimukset määrittävät käytännössä sitä, mitä vaatimuksia välivaiheen omistaja voi esittää edelleen sille taholle, jolta hän on kohteen ostanut: välivaiheen omistaja ei voi luonnollisestikaan vaatia kiinteistökauppojen ketjussa olevalta aiemmalta omistajalta kiinteistökaupan purkua, jos tällaista vaatimusta ei ole häneen itseensä kohdistettu, sillä välivaiheen omistajalla ei ole mahdollisuutta palauttaa kaupan purkuun vaadittavaa kiinteistön hallintaa kiinteistökauppojen ketjussa olevalle aiemmalle myyjälle.
Tavallista onkin, että ketjuuntuneissa kiinteistökauppariidoissa puhutaan vaatimusten vyöryttämisestä – samat vaatimukset, jotka nykyinen omistaja esittää välivaiheen omistajalle, vyöryvät edelleen ketjussa eteenpäin välivaiheen omistajaa edeltäneelle omistajalle.
Edellisen myyjän vastuuseen asettaminen ketjuuntuneessa kiinteistökauppariidassa voi erityisesti tuntua edellisestä myyjästä hyvin kohtuuttomalta, sillä kiinteistö on jo ollut poissa hänen hallinnastaan siten, että joku muu on käyttänyt kiinteistöön omistajan oikeutta. Ketjuuntuneessa kiinteistökauppariidassa voi olla käsillä tilanne, jossa välivaiheen omistaja on ehtinyt tehdä kohteeseen muutostöitä ja remontteja, joihin edellinen omistaja ei ole voinut mitenkään vaikuttaa eli kohde on käytännössä muuttanut muotoaan siitä, mitä se on ollut edellisen omistajan ja välivaiheen omistajan kaupanteon aikaan.
Joissakin ketjuuntuneissa kiinteistökauppariidoissa joudutaankin selvittämään hyvinkin tarkkaan välivaiheen omistajan kaupan kohteeseen omistusaikanaan tekemien toimenpiteiden mahdollista vaikutusta kiinteistössä havaittuun virheeseen ja sen laajuuteen – ja sitä kautta sitä, onko asiassa lainkaan kyse edellisen myyjän vastuusta kiinteistökauppariidassa, vaikka edellisen myyjän maakaaren mukainen yleinen virhevastuuaika olisikin vielä meneillään.
Edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa: virheen määrittäminen ja tutkiminen
Ketjuuntuneissa kiinteistökauppariidoissa ei olekaan edellä mainitusta syystä tavatonta, että kaikilla osapuolilla on omat tekniset asiantuntijansa, jotka pyrkivät määrittämään paitsi virhettä ja sen laajuutta, myös virheen syntymisen ajankohtaa ja sitä, olisiko jonkun aiemmista omistajista tullut huomata virhe aiemmin tai onko joku tietty omistajataho vastuussa virheestä. Tällöin kohteen tutkimuskulut näyttelevät erimielisyyden selvittämisessä merkittävää roolia.
Sen lisäksi, että ketjuuntuneessa kiinteistökauppariidassa teknisten asiantuntijoiden kulut voivat olla tuntuvat, luonnollisesti myös oikeudenkäyntikuluriski kasvaa suhteessa kahden osapuolen väliseen kiinteistökauppariitaan. Mitä enemmän asiassa on mukana teknisiä ja juridisia asiantuntijoita ja mitä ylemmäs tuomioistuinlaitoksen portaikossa asia viedään ratkottavaksi, sitä suuremmat riidan sivukulut ovat.
Mahdollisimman kohtuullisen lopputuloksen saavuttaminen
Edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa ei edellä kuvatulla tavalla ole läheskään aina yksinkertainen kysymys. Vaikka ketjuuntunut kiinteistökauppariita on kaikille sen osapuolille raskas kokemus, toisaalta sen kolmikantaisessa asetelmassa osapuolten lukumäärä voi myös olla avain onnistuneeseen asian sovinnolliseen ratkaisuun.
Kun osapuolia on kolme, voidaan keskinäisin neuvotteluin ja yhdessä mietityin ratkaisuvaihtoehdoin saada kiinteistön virheen johdosta aiheutuva haitta ja tappio hajautettua kolmen tahon kannettavaksi ja välttää asian riitaisesta jatkosta ja tuomioistuimeen saattamisesta väistämättä koituva kasvava oikeudenkäyntikuluriski.
Käytännön kokemukseni mukaan kolmikantaisissa kiinteistökauppariidoissa voidaan hyvälaatuisilla teknisillä tutkimuksilla, ketjuuntuneen kiinteistökauppariidan tuntevalla asianmiespanoksella ja edellä mainittuihin perustuvilla rakentavilla osapuolten neuvotteluilla saavuttaa kuhunkin yksittäistapaukseen räätälöity kaikille osapuolille mahdollisimman kohtuullinen lopputulema, jolla sovinto saavutetaan ja enemmät osapuolten resursseja syövät riitaisuudet vältetään. Tällöin myös edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa voi tuntua helpommalta kantaa.
Lue lisää kiinteistö-ja asuntokaupasta sekä riidanratkaisusta
Kirjoittaja
Reetta Pasanen
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Askel Oy
