Kun kiinteistökaupan kohteessa havaitaan olennainen virhe, esimerkiksi laaja-alainen korjaustoimenpiteitä edellyttävä kosteusvaurio, tarkoittaa havainto molemmille kaupan osapuolelle tuntuvaa taloudellista uhkaa ja kuluriskiä, käytännössä jopa mahdollista kahden asunnon loukkua.

Jos virhehavainnon merkityksestä ei osapuolten kesken päästä yhteisymmärrykseen, kaupan kohteen virheen selvittämiseen liittyvän erimielisyyden pitkittyessä konkretisoituvat paitsi mainitut taloudelliset epävarmuustekijät, myös muuten yleiset epävarmuus- ja stressitekijät osapuolten elämässä.

Kiinteistökaupan vapaaehtoinen purkaminen on usein taloudellisesti raskas, mutta myös lopulta molempien osapuolten kannalta heidän etunsa mukainen tyydyttävä ratkaisu kaupan kohteen olennaisia virheitä koskevassa erimielisyydessä.

Kiinteistökaupan purku tuomioistuinmenettelyssä

Jos kaupan kohteena olevassa kiinteistössä on olennainen virhe, on ostajalla maakaaren mukaan oikeus virheen perusteella purkaa kauppa. Kaupan kohteen olennainen virhe voi liittyä:

  • laatuvirheeseen (esimerkiksi kosteusvauriot tai muut haitalliset tekniset kohteen ominaisuudet)
  • vallintavirheeseen (esimerkiksi kohteen rakennusoikeuteen, kaavoitukseen tai viranomaispäätökseen liittyvät kiinteistön käyttöä rajoittavat seikat) tai
  • oikeudelliseen virheeseen (esimerkiksi kohteen lainhuudatusketjussa olevat olennaiset virheet tai puutteet, joiden vuoksi ostaja ei voi saada lainhuutoa ostamaansa kiinteistöön)

Kokemukseni perusteella kiinteistökaupan purkua koskevat vaatimukset ovat lisääntyneet viime vuosina kiinteistökaupan osapuolien välisessä keskustelussa, ja käräjäoikeuteen etenevissä kiinteistökauppariidoissa on niin ikään usein kyse kaupan purkamista koskevasta ensisijaisesta ja hinnanalennusta koskevasta toissijaisesta vaatimuksesta. 

Jos ostaja on vaatinut kiinteistökaupan purkua tuomioistuimessa, kaupan kohteen virheellisyyttä arvioidaan aina objektiivisesti ottamalla huomioon arvioinnissa virheen kokonaismerkitys ostajalle. Tuomioistuinten oikeuskäytännössä virheen olennaisuutta koskevassa harkinnassa on tapauskohtaisesti otettu huomioon erityisesti seikkoja, jotka liittyvät kaupan kohteen ikään, maksetun kauppahinnan määrään, virheen laatuun, virheen korjauskustannuksiin sekä mahdolliseen terveyshaittaan ja ylipäänsäkin virheen vaikutukseen asumisen ja kaupan kohteen käyttämisen kannalta.

Kiinteistökaupan purkuvaatimuksen menestyminen on yleensä todennäköisempää silloin, kun kiinteistön korjauskustannukset nousevat merkittäviksi suhteessa kohteesta maksettuun kauppahintaan ja/tai jos asumistarkoitukseen ostettua kohdetta ei voi ilman kohtuutonta haittaa tarkoittavia korjaustoimenpiteitä käyttää asumiseen siinä olevan asumisterveyshaitan johdosta.

Tuomiolla haettavan kiinteistökaupan purkamisen ongelmakohdat

Jos tuomioistuin purkaa riita-asian ratkaisullaan osapuolten välisen kiinteistökaupan, on ostajan luovutettava kiinteistön hallinta takaisin myyjälle ja vastaavasti myyjän on palautettava kaupan kohteesta saamansa kauppahinta ostajalle. Lisäksi osapuolten väliseen palautusvelvollisuuteen puolin ja toisin voi liittyä kysymyksiä esimerkiksi ostajan kiinteistöllä saamasta asumishyödystä ja sen korvaamisesta kaupan purun yhteydessä, ostajan kiinteistöstä mahdollisesti saamansa tuoton korvaamisesta myyjälle sekä myyjän korvausvelvollisuudesta ostajalle koskien sellaisia ostajan kiinteistöön omistusaikanaan tekemiä panostuksia tai ostajan kiinteistön arvoa nostavista hyödyllisistä kustannuksista, jotka jäävät ostajan tappioksi kaupan purkautuessa.

Tuomioistuimen kiinteistökaupan purkamisesta antama tuomio on viime kädessä täytäntöönpantavissa ulosottotoimenpitein. Kaupan purkamisen käytännön toteuttamisen kannalta ajaudutaan kuitenkin pattitilanteeseen, jos myyjä ei voi taloudellisista resursseistaan johtuen palauttaa kiinteistöstä saamaansa kauppahintaa ostajalle. Tällöin ostajalla ei myöskään ole vastaavaa velvollisuutta palauttaa kiinteistön hallintaa takaisin myyjälle. Tällaisessa tilanteessa kiinteistökaupan purkua koskeva tuomio voi tapauskohtaisesti tarkoittaa hyvin kohtuutonta tilannetta molemmalle kaupan osapuolelle, jos ulosotonkaan toimin ei kauppahinnan palautusta pystytä täytäntöönpanemaan.

Toinen tuomioistuimen kautta läpikäytävään purkuprosessiin liittyvä ongelma on se, että riitaisen kiinteistö- tai asuntokauppariidan purkaminen ratkaisuunsa saakka saattaa pahimmassa tapauksessa kestää vuosia, jos ainoana keinona selvittää syntynyt ongelmatilanne on riitely ns. ”korkeimman oikeuden peräseinään saakka”. Pitkittyvissä oikeusprosesseissa myös oikeudenkäyntikulut ja muut asian selvittämisen oheiskulut (kuten kaupan kohteen tutkimuskulut ja ostajan mahdolliset väistötiloissa asumisen kustannukset) kasvavat tuntuvasti.

Vapaaehtoinen kiinteistökaupan purku virhetilanteessa

Kiinteistökauppariidoista iltapäivälehtien palstoilta lukiessa voi syntyä helposti mielikuva, jossa kaupan purkamiseen lopulta päättyvissä tapauksissa ostaja ja myyjä riitelevät asianajajien avustuksella vähintään hovioikeuteen saakka, kumpikin näkökannastaan tinkimättä tai joustamatta, jolloin oikeudenkäyntikulut ovat vähintään kymmenien tuhansien luokkaa. 

Todellisuudessa kuitenkin iso osa kiinteistökauppariidoista sovitaan ennen kuin asia ehtii käräjäoikeuteen saakka haastehakemuksella vireille. Siinä missä kaupan purkamista koskevat vaatimukset ovat kiinteistökauppariidoissa viime vuosina lisääntyneet, ovat kokemukseni mukaan lisääntyneet myös sovintoratkaisut, joissa erimielisyys kaupan osapuolten kesken ratkaistaan vapaaehtoisella kaupan purkamisella. 

Vapaaehtoinen kiinteistökaupan purku toteutetaan osapuolten keskinäisellä sopimuksella, jota koskee sama määrämuoto kuin varsinaista kiinteistökauppaakin. Julkinen kaupanvahvistaja vahvistaa purkusopimuksen, jossa määritellään varsinaiselle kiinteistökaupalle ”käänteisellä tavalla” kaupan purkamisen käytännön ehdot esimerkiksi koskien kauppahinnan palauttamisen ja kiinteistön omistusoikeuden ja hallinnan siirtymisen aikataulua, vaaranvastuun siirtymisen ajankohtaa, kiinteistön liittymiä ja rasitteita sekä kiinteistöön kohdistuvien panttikirjojen luovuttamista. Kaupan purkamista koskevalle saannolle on haettava lainhuutoa samalla tavoin kuin varsinaisen kiinteistökaupankin yhteydessä.

Usein vapaaehtoisen kaupan purkamisen raameina on se seikka, että myyjä on jo hankkinut uuden asunnon tai myyjänä ollut kuolinpesä on tehnyt perinnönjaon ja kaupan purkuvaatimuksen realisoituessa myyjältä vaadittu kauppahinnan palauttaminen tarkoittaa käytännössä taloudellisesti sitä, että myyjä joutuu joko hankkimaan suurella riskillä väliaikaisrahoituksen kaupanpurkua varten tai vastaavasti myymään omistamansa asunnon tai muuta varallisuutta toteuttaakseen kaupan purun.

Ostajan kannalta vastaava kaupan purkautuessa merkityksellinen seikka on tyypillisesti ostajan kaupan kohteeseen kaupan teon jälkeen toteuttamien remonttien tai muutosten joskus hyvinkin tuntuvat kustannukset, jotka väistämättä vaikuttavat vapaaehtoista kaupan purkamista koskeviin neuvotteluihin.

Jos osapuolilla on kuitenkin edellä lausutusta huolimatta mahdollisuus ilman kohtuutonta taloudellista rasitetta yhtäältä rahoittaa kaupan purkaminen ja toisaalta vastaavasti palauttaa kohde takaisin myyjälle, voidaan vapaaehtoisella kaupan purkamisella välttää ajallisesti pitkä ja kulujen kannalta raskas oikeudellinen prosessi. Tähän nähden vapaaehtoinen kiinteistökaupan purku on usein lopulta ajan pitkässä juoksussa osapuolten edun mukainen, tyydyttävä ratkaisu virhetilanteessa.

Varainsiirto kiinteistökaupan purkutilanteissa

Kiinteistökaupan vapaaehtoinen purkaminen tarkoittaa lähtökohtaisesti velvollisuutta maksaa kaupan purkamisen yhteydessä varainsiirtoveroa kuten varsinaisen kiinteistö kaupankin yhteydessä. Tällöin siis kaupan osapuolille aiheutuu käytännössä kaksinkertainen varainsiirtoveroseuraamus: ensin ostaja on maksanut varsinaisen kiinteistökaupan yhteydessä varainsiirtoveron ja kaupan purun yhteydessä myyjä maksaa varainsiirtoveron palauttamastaan kauppahinnasta, joka siis veroteknisesti kaupan purkautuessa katsotaan ”uudeksi” kiinteistöstä maksettavaksi kauppahinnaksi.

Kaupan vapaaehtoisen purkamisen yhteydessä osapuolilla voi olla kuitenkin mahdollisuus välttää edellä mainittu kaksinkertainen varainsiirtoverotus: jos kiinteistökauppa on purettu vapaaehtoisella sopimuksella tilanteessa, jossa kauppa olisi voinut tulla puretuksi myös tuomioistuimen tuomiolla kiinteistökaupan virheen, sopimusrikkomuksen tai vastaavan olennaisen kaupan purkuun oikeuttavan olosuhteen vuoksi, on ostajalla mahdollisuus verohallinnon niin tapauskohtaisesti katsoessa saada varsinaisen kiinteistökaupan yhteydessä jo maksamansa varainsiirtovero takaisin ja vastaavasti myyjä voi samalla perusteella vapautua maksamasta varainsiirtoveroa kaupan purkautuessa.

Päätöksen varainsiirtoveron mahdollisesta palauttamisesta osapuolille vapaaehtoisen kaupanpurun yhteydessä tekee kuitenkin aina verohallinto osapuolten verohallinnolle osoittamien hakemusten pohjalta. 

Lue lisää kiinteistö-ja asuntokaupasta sekä riidanratkaisusta

Kirjoittaja

Reetta Pasanen
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Askel Oy

Lisää aiheeseen liittyviä artikkeleja: