Sovintoratkaisu – miten siihen olisi mahdollista päästä, kun käsillä on kiinteistönkauppa- tai asuntokauppariita? Kiinteistö- ja asuntokauppojen riitatilanteet ovat kokemukseni mukaan muuttuneet viimeisen kymmenen vuoden aikana suuntaan, jossa vaatimuksena ensisijaisesti yhä useammin on kaupan purku, johon myös liittyy tuntuviakin liitännäisiä vahingonkorvauseriä. Riitaisen kiinteistö- tai asuntokauppariidan purkaminen ratkaisuunsa saakka saattaa pahimmassa tapauksessa kestää vuosia, jos ainoana keinona selvittää syntynyt ongelmatilanne nähdään riitely ns. ”korkeimman oikeuden peräseinään saakka”.
Kiinteistökauppa- ja asuntokauppariitoja hoitavien asiamiesten perehtyminen sovittelumenettelyprosesseihin ja erityisesti tuomioistuinsovittelun hyödyntäminen osana ongelmanratkaisua avaavat kuitenkin mahdollisuuksia saavuttaa syntyneeseen riitatilanteeseen myös osapuolille normaalia riitaprosessia kustannustehokkaampi sovinnollinen ratkaisu.
Iso osa kiinteistö- ja asuntokauppariidoista ratkaistaan sovintoratkaisulla
Oma koti, olipa se sitten kiinteistö tai asunto-osakemuotoinen huoneisto, muodostaa usein yksityisen henkilön merkittävimmän varallisuuserän. Tähän nähden selvää on, että kun kiinteistökaupan tai asuntokaupan jälkeen paljastuu ostetusta kohteesta virhe, joka saattaa pahimmassa tapauksessa merkitä asumisterveyshaittaa ja/tai miltei kohteen kauppahintaa vastaavia korjauskuluja, myös mahdollinen erimielisyys ostajan ja myyjän kesken syntyneen ongelmatilanteen selvittämisestä saattaa helposti kärjistyä laajoihin mittoihin. Kaupan kohteessa havaittu olennainen virhe tarkoittaa molemmille osapuolille tuntuvaa taloudellista uhkaa ja kuluriskiä, mahdollista kahden asunnon loukkua – ja erimielisyyden pitkittyessä myös merkittävää yleistä epävarmuus- ja stressitekijää elämässä.
Kiinteistö- tai asuntokauppariidasta syntyy usein mielikuva, jossa ostaja ja myyjä riitelevät asianajajien avustuksella vähintään hovioikeuteen saakka, kumpikin näkökannastaan tinkimättä tai joustamatta ja lopputuloksen ollessa se, että riippumatta siitä, kumpi osapuolista lopulta asiassa vetää pidemmän korren, ovat oikeudenkäyntikulut vähintään kymmenien tuhansien luokkaa. Todellisuudessa kuitenkin iso osa kiinteistö- ja asuntokauppariidoista sovitaan sovintoratkaisulla ennen kuin asia ehtii käräjäoikeuteen saakka haastehakemuksella vireille.
Asiansa tunteva asiamies pyrkii aina auttamaan päämiehensä sovintoratkaisuun
Kiinteistö- ja asuntokauppaan liittyvissä riitatilanteissa käydään mahdollisuuksien mukaan pääsääntöisesti aina osapuolten välillä keskinäisiä neuvotteluja, joilla asia pyritään selvittämään mahdollisten kaupan kohteessa tehtyjen asiantuntijatutkimusten myötävaikutuksella sovinnollisesti. Sovintoneuvottelujen onnistuminen vaatii paljon paitsi asian osapuolilta itseltään, myös osapuolten asiamiehiltä.
Erimielisyyden mahdollisesta voimakkaasta kärjistymisestä huolimatta neuvotteluissa päästään sitä parempaan lopputulokseen, mitä avoimempi keskusteluyhteys asiassa saavutetaan. Kun toisen osapuolen vaatimukset voivat asianosaisesta itsestään tuntua raskailtakin syytöksiltä ja kun vaatimusten myötä oma taloudellinen turvallisuus voi olla vakavasti uhattuna, voi olla erittäin hankalaa pystyä purkamaan ristiriitaa neuvottelun keinoin.
Tällaisessa tilanteessa sovinnolliseen keskusteluyhteyteen ja jonkinlaiseen sovintoratkaisumalliin ohjaavien asiamiesten rooli asiassa muuttuu tärkeäksi. Osapuolten keskinäisten neuvottelujen onnistuessa lopputuloksena asia saattaa esimerkiksi päättyä vapaaehtoiseen kaupanpurkuun, jos osapuolilla on mahdollisuus rahoittaa kohteen purkaminen ja vastaavasti palauttaa kohde takaisin aiemmalle omistajalle, tai esimerkiksi mahdolliseen arvioituihin korjauskuluihin perustuvaan hinnanalennuksen maksamiseen myyjältä ostajalle.
Sovintoratkaisu voi usein tuntua mahdottomalta saavuttaa
Kun kaupan kohteen virheen johdosta esitettävät vaatimukset ovat nykyään verrattain usein hyvin tuntuvia, on selvää, että osapuolten taloudelliset realiteetit saavuttaa sovinto keskinäisin neuvotteluin voivat olla hyvin rajalliset, ja sovintoratkaisu voi tuntua jopa mahdottomalta. Usein myyjä on jo hankkinut uuden asunnon tai myyjänä ollut kuolinpesä on tehnyt perinnönjaon ja kaupan purkuvaatimuksen realisoituessa myyjältä vaadittu kauppahinnan palauttaminen tarkoittaa käytännössä taloudellisesti sitä, että myyjä joutuu joko hankkimaan suurella riskillä väliaikaisrahoituksen kaupanpurkua varten tai vastaavasti myymään omistamansa asunnon tai muuta varallisuutta toteuttaakseen kaupan purun.
Kaupan purkamisen yhteydessä vaadittavia korvauseriä voivat esimerkiksi olla ostajan kaupan kohteeseen kaupanteon jälkeen toteuttamien remonttien tai muutosten jopa kymmenien tuhansien eurojen kustannukset, joita ostaja vaatii kaupan purkautuessa myyjältä. Myös osapuolten käyttämien teknisten asiantuntijoiden näkemykset havaitun virheen merkityksestä ja korjauskustannuksista voivat poiketa tuntuvasti toisistaan eikä esimerkiksi oikeasuhtaisen hinnanalennuksen määrästä päästä yhteisymmärrykseen. Mainituissa tilanteissa kumpikin osapuolista voi kokea hyvin vaikeaksi lähteä omalta osaltaan joustamaan ja tulemaan toista osapuolta puolitiehen vastaan.
Tuomioistuinsovittelu hyvän sovittelijan johdolla on tehokas keino ratkoa erimielisyyksiä
Yksi itse tarkoituksenmukaisena pitämäni riidanratkaisukeino on tuomioistuimessa tapahtuva tuomioistuinsovittelu, johon myös kiinteistö- ja asuntokauppariidat on mahdollista saattaa, jos osapuolet eivät pääse riitatilanteessa keskinäisin neuvotteluin ratkaisuun. Puolueettoman ja ulkopuolisen sovittelun ammattilaisen näkemykset riitatilanteen solmukohdista, riskeistä ja ratkaisuvaihtoehdoista voivat avata osapuolten silmät pohtimaan ratkaisua syntyneeseen tilanteeseen ns. laatikon ulkopuolelta, ilman, että ainoana vaihtoehtona on saattaa asia riitaisena normaaliin riitaprosessiin.
Tuomioistuinsovitteluun asia voidaan käräjäoikeudessa (ja myös hovioikeudessa, jos asia on ehditty käsitellä normaalissa riitaprosessissa alioikeudessa) saattaa, jos molemmat riidan osapuolet suostuvat kyseiseen menettelyyn. Sovittelussa asia osoitetaan käräjäoikeudessa sovittelumenettelyyn perehtyneen käräjätuomarin käsiteltäväksi. Sovittelevan tuomarin johdolla asiaa käsitellään normaalia riitaprosessia joustavammassa, käytännössä osapuolten itsensä aktiiviselle osallistumiselle ja avoimelle keskustelulle perustuvassa menettelyssä. Sovittelussa asiaa ei tarkastella normaalin riitaprosessin tavoin jo tapahtuneisiin seikkoihin perustuvin lain säännösten sekä vetoamis-, väittämis- ja todistustaakkojen lähtökohdasta, vaan keskittyen osapuolten intresseihin, realiteetteihin ja tarpeisiin sovittelun hetkellä ja myös tulevaisuudessa.
Tuomistuinsovittelu pyrkii yhteisymmärrykseen, mutta edellyttää osapuolten avoimuutta
Kun tuomioistuinsovittelun lähtökohtana on avata osapuolten ajatuksia asiasta siten, että molemmat riitatilanteen osapuolet ymmärtäisivät paremmin toistensa asemia ja olosuhteita asiassa, myös tuomioistuinsovittelussa saavutettava mahdollinen sovintoratkaisu voi muotoutua parhaimmillaan hyvinkin luovaksi molempien osapuolten edut huomioivaksi synteesiksi, jossa ei ole kyse siitä, että normaalin riitaprosessin termein jompikumpi osapuolista ”voittaa” asian toisen osapuolen ”hävitessä” asian.
Tuomistuinsovittelussa sovittelevan käräjätuomarin johdolla käytävissä neuvotteluissa riitatilanteen ratkaisuksi voi muodostua tilanteessa, jossa kummallakaan osapuolella ei ole taloudellisia realiteetteja kaupan purkuun, esimerkiksi eräänlainen tappion jakamisen malli, jossa kaupan kohde ostajan ja myyjän yhteistoimin myydään avoimesti kaikkine virheineen ja tämän jälkeen aiheutunut tappio jaetaan osapuolten kesken jossain tietyssä yhdessä sovitussa suhteessa.
Tuomioistuinsovittelukaan ei kuitenkaan ole helppo tapa ratkaista riitatilannetta – se edellyttää osapuolten avoimuutta, itsetutkistelua ja pitkää pinnaa sekä ammattitaitoista ja monitahoisesti ongelmiin pureutuvaa sovittelunjohtoa ja asiamiespanosta. Erityisen olennaista näkemykseni mukaan tuomioistuinsovittelun onnistumisessa on se, että sovitteleva käräjätuomari osaa osapuolten kanssa käymiensä neuvottelujen yhteydessä purkaa huomioiden käsillä olevan tapauksen olosuhteet kiinteistökauppa- ja asuntokauppariidoissa tyypillisiä kuluja- ja näyttöriskejä auki siten, että osapuolet saisivat kumpikin tahoillaan tukea vaihtoehdoille, joita sovinnoksi voisivat esittää tai harkita.
Sovintoratkaisu on mahdollista tehdä myös normaalin riitaprosessin sisällä
Joskus asian olosuhteet ja osapuolten taloudelliset ja muut realiteetit ovat sellaiset, ettei sovintoratkaisuun hyvästäkään yrityksestä huolimatta päästä tai siihen ei ole muuten mahdollisuuksia tapauskohtaisista olosuhteista johtuen. Tällöin kiinteistö- tai asuntokauppariita puretaan päätökseensä normaalin riitaprosessin (tai vaihtoehtoisesti Kuluttajariitalautakunnan prosessin) menetelmin.
Käräjäoikeuden velvollisuus on kuitenkin myös normaalissa riitaprosessissa käsittelyssä olevassa tapauksessa aina pyrkiä edistämään mahdollista sovinnollista ratkaisua asiaan. Normaalissa riitaprosessissakin osapuolet voivatkin missä vaiheessa prosessia hyvänsä käydä asiassa sovinnolliseen ratkaisuun tähtääviä neuvotteluja, joko käräjäoikeuden myötävaikutuksin tai ilman ja myös tehdä sovinnon niin kauan kuin asiaa ei ole tuomioistuimen päätöksellä ratkaistu.
Lisää tietoa sovittelusta voi lukea Tuomioistuinlaitoksen verkkosivuilta (oikeus.fi).
Lue lisää kiinteistö-ja asuntokaupasta
Kirjoittaja
Reetta Pasanen
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Askel Oy
