Vuokranalennus ja oikeus siihen riippuvat monista eri tekijöistä. Pian alkava putkiremontti, kosteusvaurio kylpyhuoneessa, asuntoon naapurin parvekkeelta tunkeutuvaa tupakanhajua, tuhohyönteisiä keittiön kaapissa – onko vuokralaisella velvollisuus maksaa täyttä vuokraa, jos vuokra-asunto ei kaikilta osiltaan vastaa sitä, mitä vuokralainen on odottanut tai jos vuokra-asuntoon joudutaan esimerkiksi aloittamaan useamman viikon kestävä remontti? Usein vuokranantaja huomioi asumishaitan vuokran määrässä, mutta vuokralaiselle voi tulla yllätyksenä se, että hänellä ei ole oma-aloitteista oikeutta vuokranmaksusta pidättäytymiseen tai vuokran alentamiseen, vaikka vuokra-asunnossa omasta mielestä olisi kuinka merkittävä haitta tahansa.
Vuokranalennus ja sen perusteet
Vuokranalennuksen syynä on yleensä asuntoon kohdistuvat remonttitoimenpiteet.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain, eli ns. huoneenvuokralain lähtökohtana on, että vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokraa kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta vuokra-asuntoa ei ole voitu lainkaan käyttää. Selkein tilanne on sellainen, jossa koko vuokrahuoneisto on väliaikaisesti pois vuokralaisen hallinnasta esimerkiksi koko huoneistoon kohdistuvien remonttitoimenpiteiden aikana. Tällöin vuokranalennuksen määrä on myös yleensä helppo laskea, esimerkiksi suhteuttamalla päivät, jotka vuokra-asunto on ollut pois vuokralaisen käytöstä asunnon kuukausivuokraan.
Tilanteissa, joissa vuokra-asunto on vuokralaisen käytettävissä, mutta joko osaan asunnosta tai koko asuntoon kohdistuu joku asunnon käyttöön liittyvä haitta, voi vuokralaisella olla oikeus kohtuulliseen vuokranalennukseen riippuen haitan laadusta ja merkityksestä. Tällaisia haittoja voivat olla esimerkiksi vuokra-asunnon yksittäiseen huoneeseen kohdistuva remontti, tuhohyönteisten esiintyminen asunnossa tai asunnon liian alhainen huonelämpötila. Näissä tilanteissa vuokranalennuksen suuruuden määrittäminen ei välttämättä ole yksinkertaista ja usein voi käydä niinkin, että vuokranantaja ja vuokralainen ovat eri mieltä haitan olemassaolosta tai merkityksestä. Näissä tilanteissa myös herkimmin syntyy Kuluttajariitalautakuntaan tai käräjille saakka eteneviä vuokrasuhteen osapuolten ristiriitoja vuokranalennusoikeuteen liittyen.
Vuokranalennus ja vuokranmaksuvelvollisuus
Vuokranmaksuvelvollisuus on keskeisin vuokralaisen vuokrasopimukseen perustuvista sopimusvelvoitteista.
Vuokralaisen on maksettava vuokraa vuokrasopimuksessa sovitussa maksuaikataulussa koko vuokra-asunnon tosiasialliselta hallinta-ajalta. Vuokranmaksuvelvollisuuteen itseensä ei vaikuta se, että huoneistossa mahdollisesti on joku puutteellisuus tai asumishaitta, joka saattaisi oikeuttaa vuokralaisen vuokranalennukseen, vaan vuokralaisen velvollisuus maksaa vuokra on lähtökohtaisesti olemassa, vaikka asunnossa esimerkiksi todetaan kosteusvaurio tai kun sinne ilmestyy tuhohyönteisiä.
Jos niin ikävästi käy, että vuokra-asunnon kunto osoittautuu puutteelliseksi ja asunnossa on jokin asumista haittaava olosuhde, vuokralaisen kannattaa välittömästi olla yhteydessä vuokranantajaan asian selvittämiseksi. Jos vuokranantaja ja vuokralainen ovat eri mieltä siitä, onko kyseessä oleva vuokra-asunnon olosuhde tai ominaisuus vuokranalennukseen oikeuttava haitta, tulee vuokralaisen pääsääntöisesti osoittaa toteen väittämänsä siitä, että huoneisto on niin puutteellisessa kunnossa, että hänellä on oikeus saada joltain osin vuokraa alennetuksi.
Vuokra-asunnon puutteellisuus tai haitta kannattaa vuokralaisen dokumentoida tai muuten todentaa mahdollisimman tarkasti. Esimerkiksi huoneistoon ilmestyneiden tuhohyönteisten lajike kannattaa selvittää ja kuvamateriaalia ottaa asunnosta kohdista, joissa epäilee olevan kosteuden aiheuttamia vauriojälkiä. Pelkkä vuokralaisen oma ilmoitus tai näkemys jonkin seikan haitallisuudesta ei välttämättä kuitenkaan riitä osoittamaan asunnon kunnon puutteellisuutta tai asumishaittaa. Jos vuokranantaja ja vuokralainen ovat erimielisiä vuokranalennukseen oikeuttavan haitan olemassaolosta, vuokralainen voi viime kädessä joutua hankkimaan esimerkiksi ulkopuolisen teknisen asiantuntijan tai terveystarkastajan raportin asunnon puutteellisuuksista tai haitasta.
Vuokralaisen velvollisuudet ja vuokranalennus
Vuokralaisella on velvollisuus hoitaa huoneistoa huolellisesti.
Vuokranalennusoikeuden kannalta pitää huomioida se, että vuokra-asunnon kunnon puutteellisuuden tai asumishaitan johtuessa vuokralaisen omasta toiminnasta ei oikeutta vuokranalennukseen luonnollisestikaan ole. Päinvastoin vuokralaisen laiminlyödessä velvollisuutensa asunnon huolelliseen hoitamiseen vuokralaiselle syntyy korvausvelvollisuus asunnolle ja vuokranantajalle aiheuttamistaan vahingoista.
Hovioikeuksien ja korkeimman oikeuden ratkaisukäytäntöä tutkimalla käy ilmi, että suurin osa vuokranalennukseen tai vuokran kohtuullistamiseen liittyvistä riitatapauksista liittyy tavalla tai toisella erilaisiin kosteus-/homevaurioihin ja niihin liittyviin sisäilmaongelmiin. Vuokra-asunnon kunnon puutteellisuuteen tai muuhun vuokra-asunnossa ilmenevään asumishaittaan liittyvät syyt voivat olla hyvin moninaisia. Asunnon kunnon puutteellisuudelta tai asumishaitalta ei edellytetä sitä, että puute tai haitta on seurausta vuokranantajan toiminnasta tai huolimattomuudesta. Joskus haitta voi olla täysin vuokranantajan vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella, kuten esimerkiksi väliaikainen talousveden huono laatu tai asuntoon muualta talosta tunkeutuva tupakansavu. Ratkaisevaa vuokranalennuksen saamiseksi ei siis ole se, onko vuokranantaja syypää syntyneeseen haittaolosuhteeseen vaan se, onko kyseessä oleva asunnon puutteellisuus tai haitta objektiivisesti arvioiden sellainen, ettei vuokralaisen voida katsoa olevan velvollinen sitä sietämään ilman vuokranalennusta tai vuokran kohtuullistamista.
Vuokranalennuksen määrä ja vuokran maksu
Vuokralaisella ei ole yksipuolista tai oma-aloitteista oikeutta määrittää vuokranalennuksen määrää tai kokonaan pidättäytyä vuokranmaksusta.
Jotta vuokralaisella voisi olla oikeus täydelliseen vuokranmaksusta pidättäytymiseen, tulisi huoneiston olla kokonaan asumiskelvoton ja pois vuokralaisen käytöstä. Sataprosenttiseen vuokranalennukseen onkin vuokralaisella oikeus hyvin harvoin, vaikka vuokralaisen itsensä mielestä asuntoa rasittava haitta olisi hyvinkin merkityksellinen. Jos vuokralainen yksipuolisesti ja oma-aloitteisesti jättää vuokransa maksamatta esimerkiksi vuokra-asunnon matalan huonelämpötilan vuoksi, on vuokranantajalla viime kädessä oikeus vaatia vuokrasopimuksen purkamista maksamattomien vuokrien perusteella, jos asiassa ei ole näytetty luotettavaa selvitystä asunnon lämpötilasta eikä ole päästy osapuolten kesken yhteisymmärrykseen.
Vuokranalennuksen määrä on yleensä helpointa määrittää niissä tilanteissa, joissa asumiseen liittyvä haitta rajoittuu johonkin tiettyyn huonetilaan, jolloin vuokrasta hyvitetään yleisesti vuokralaisen käytöstä pois olevaa huonepinta-alaa vastaava määrä kokonaisvuokrasta. Jos vuokranalennuksen määrää ei voida arvioida pinta-alaperusteisesti, käytännössä arviointi joudutaan perustamaan haittaan nähden kohtuullisena pidettävään prosentuaaliseen vuokranalennukseen. Tällainen arviointi ei ole aina helppoa – miten esimerkiksi arvottaa rahamääräisesti heikkolaatuinen talousvesi?
Avoin keskustelu vuokranantajan kanssa
Avoin vuoropuhelu on paras tapa ennaltaehkäistä ja ratkaista ongelmia vuokrasuhteessa.
Myös vuokra-asunnon kunnon puutteellisuuksiin ja asumishaittoihin liittyvissä asioissa, kuten muihinkin vuokrasuhteen ongelmatilanteisiin liittyen, on osapuolten hedelmällisintä käydä avointa keskustelua asioiden selvittämiseksi ja mahdollisten ristiriitojen välttämiseksi. Asian mahdollisesti mutkistuessa on hyvä kääntyä hyvissä ajoin asumisen juridiikkaa tuntevan asianajajan tai esimerkiksi kuluttajaneuvonnan puoleen toimintavaihtoehtojen kartoittamiseksi.
Kirjoittaja
Reetta Pasanen
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Askel Oy
