Asunto-osakeyhtiölaki ja vuokra-asiat

Asianajajillamme on monipuolinen kokemus erilaisista asunto-osakeyhtiö- sekä huoneenvuokralakiin liittyvistä asioista. Toimimme taloyhtiöiden, isännöitsijöiden, vuokranantajien, osakkeenomistajien ja yksityisten henkilöiden apuna asunto-osakeyhtiöihin liittyvissä asioissa, esimerkiksi selventäen asunto-osakeyhtiölain tulkintaa ja huoneistojen hallintaanottoon liittyviä kysymyksiä.

Avustamme niin vuokranantajia kuin vuokralaisiakin vuokrasuhdeasioissa opastamalla asuinhuoneiston vuokraamiseen, vuokrasuhteen pelisääntöihin ja vuokrasuhteen päättymiseen liittyvissä kysymyksissä. Voimme auttaa myös erilaisten vuokrasuhteisiin liittyvien asiakirjojen laadinnassa kuten vuokrasopimusten ja purkuilmoitusten laadinnassa sekä vuokrasuhteen päättyessä vuokrasuhteesta johtuvien saatavien, esimerkiksi maksamattomien vuokrien, perinnässä.

Asunto-osakeyhtiöt ja asunto-osakeyhtiölaki

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus, yhtiöjärjestyksen tulkinta ja yhtiökokouskäytännöt ovat hyvin usein mieltä askarruttava asiaryhmä asunto-osakeyhtiöiden arjessa ja näihin asiaryhmiin liittyviä tulkintaongelmia voivat joutua pohtimaan niin taloyhtiön hallinto kuin osakkeenomistajatkin. 

Asunto-osakeyhtiölain kantavana periaatteena on asunto-osakeyhtiölaissa auki kirjoitettu osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden periaate, joka on huomioon otettava merkityksellinen seikka esimerkiksi yhtiökokouskäytännöissä ja taloyhtiön päätöksentekomenettelyssä. Asunto-osakeyhtiölain lähtökohtana on, että kaikki yhtiön osakkeet tuottavat taloyhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Taloyhtiössä ei lain mukaan saa tehdä päätöksiä tai ryhtyä toimenpiteisiin, jotka ovat omiaan tuottamaan epäoikeutettua etua osakkeenomistajalle yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Asianajajillamme on kokemusta, miten tulkinnanvaraisissa ja haasteellisissa käytännön tilanteissa taloyhtiössä voi lähteä etenemään ja miten asioihin voi jatkossa varautua esimerkiksi yhtiöjärjestyksen määräyksillä tai yhtiökokouskäytännöillä. Voimme auttaa näissä asioissa olipa päämies taloyhtiön hallinnon edustaja tai yksittäinen osakkeenomistaja.  Kuten muissakin oikeudellisissa ongelmissa, myös taloyhtiön asioissa asianajajan työtä helpottaa merkittävästi se, että asianajaja pääsee mukaan asian hoitamiseen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Tällöin asianajajan kokemusta voidaan hyödyntää asian alkuvaiheista alkaen ja asiassa tehtävä riski- ja toimenpidearviointi sekä tulevien vaiheiden ennakointi on helpompaa kuin tilanteessa, jossa asianajaja tulee mukaan asian jo riitauduttua taloyhtiön sisällä.

Huoneenvuokralaki ja vuokrasuhdeasiat

Omaan kotiin liittyvät ongelmat, olipa sitten kyse esimerkiksi huoneiston hallintaan otosta maksamattomien vuokrien tai muun syyn johdosta taikka vuokrahuoneiston sopimuksen vastaisesta kunnosta, ovat aina merkitykseltään iso ja kuormittava asia yksittäisen ihmisen elämässä. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (huoneenvuokralaki) pyrkii huomioimaan osittain pakottavalla sääntelyllään niin vuokralaisen kuin vuokranantajankin oikeussuojaa, mutta käytännössä lain tulkinnasta ja erityisesti vuokrasuhteen päättymiseen liittyvistä menettelyistä ja edellytyksistä syntyy usein erimielisyyttä osapuolten kesken. 

Vuokrasuhteen yleisin päättymistapa on irtisanominen, mutta myös edellytyksiltään tiukempaan, olennaista sopimusrikkomusta edellyttävään vuokrasopimuksen purkamiseen voi vuokranantaja joutua turvautumaan. Vuokrasopimuksen päättymiseen irtisanomisella ei tyypillisesti liity mitään sopimusrikkomusta, vaan kyseessä on pääsääntöisesti vuokrasuhteen elinkaareen liittyvä luonnollinen päättymistapa. Vuokrasopimuksen purkaminen edellyttää aina merkitykseltään vähäistä olennaisempaa sopimusrikkomusta, joka voi ilmetä vuokralaisen puolelta esimerkiksi vuokranmaksun laiminlyönteinä, huoneistossa vietettävänä häiritsevänä elämänä tai huoneiston huonona hoitona sekä vuokranantajan puolelta ominaisuuksiltaan terveydelle vaarallisen huoneiston tarjoamisena vuokralle. 

Käytännössä erittäin ikäviä ja usein myös teknistä asiantuntemusta vaativia ovat tilanteet, joissa vuokrahuoneistossa esimerkiksi todetaan sisäilmaongelma tai sieltä löytyy kosteusvaurio ja epäselvää on, missä määrin asuinhuoneiston vaurio vaikuttaa huoneiston käyttöön asumistarkoituksessa. Vuokranalennukseen ja yleisemminkin vuokrahuoneiston kuntoon liittyvät kysymykset ovatkin nykyisin valitettavan usein esiin tulevia käytännön ongelmia, joihin asianajajat työssään törmäävät. 

Asianajajillamme on paljon käytännön kokemusta vuokrasuhteiden ongelmatilanteisiin liittyen, riippumatta siitä, onko kyse vuokranantajan vai vuokralaisen näkökulmasta asiaan. Vuokrasuhteisiin liittyvissä kysymyksissä voi olla myös yleisemminkin asunto-osakeyhtiöön liittyviä kiinnekohtia esimerkiksi tilanteissa, joissa taloyhtiö on päättämässä huoneiston haltuunotosta huoneistossa vietettävän häiritsevän elämän johdosta tai joissa on kyse vuokrahuoneistossa aiheutuneen kosteusvaurion korjauskustannusten jaosta.

Voimme myös vuokrasuhdeasioissa auttaa ennaltaehkäisevässä tarkoituksessa tarkastamalla ja konsultoimalla vuokrasopimusehtoja ja muitakin vuokrasuhteeseen liittyviä käytäntöjä. Kuten asunto-osakeyhtiöoikeudellisten asioidenkin tapauksessa, myös vuokrasuhdeasioissa on tärkeää, että asianajaja pääsisi mukaan asian hoitamiseen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Tällöin asiassa voidaan kustannustehokkaasti päästä eteenpäin ja arvioida tapauskohtaisia parhaiten soveltuvia keinoja ja työkaluja ongelman ratkaisemiseksi ja samalla myös mahdollisuuksien mukaan edistää osapuolten välistä rakentavaa keskusteluyhteyttä.