Vuokravakuuden palautus voi aiheuttaa vuokrasuhteen päättyessä vuokrasopimuksen sopijapuolten kesken erimielisyyksiä, joiden syntymiseen voi vaikuttaa ennalta vuokrasuhdetta solmittaessa ja vuokrasuhteen aikana. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:ssä todetaan, että vuokrasopimuksessa voidaan sopia kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijaosapuoli ei täytä vuokrasopimuksen mukaisia sopimusvelvoitteitaan. Vuokravakuus onkin yksi vuokranantajan merkittävimmistä keinoista ennakoida vuokralaisen mahdollisista laiminlyönneistä aiheutuvia vahinkoja ja tappiota.
- Mikä on vuokravakuus?
- Vuokravakuustili vai vakuussuoritus suoraan vuokranantajalle
- Vuokralaisen ja vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet
- Vuokrahuoneiston normaali kuluminen ja huoneiston vauriot
- Erimielisyyksien ennaltaehkäisy
- Erimielisyyksien ratkominen
Mikä on vuokravakuus?
Tyypillisesti vuokravakuus on rahamääräinen, yhden tai kahden kuukauden vuokraa vastaava vakuus, jonka vuokralainen asettaa vuokranantajan hyväksi siltä varalta, että vuokralainen ei pysty täyttämään vuokrasopimuksesta seuraavia velvoitteitaan. Rahan lisäksi vuokravakuutena voidaan käyttää muutakin varallisuutta, esimerkiksi henkilötakausta, osakkeita tai kiinteää omaisuutta, mutta yleisemmin vuokravakuus on nimenomaisesti rahaa.
Vuokravakuudesta vuokranantajan on mahdollista saada hyvitys esimerkiksi rästiin jääneen vuokran tai vuokralaisen hallinta-aikana huoneistolle aiheutuneiden vahinkojen välttämättömien korjaustoimenpiteiden kustannuksista. Vuokravakuuden määrä voi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan olla enintään kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava määrä.
Vaikka vuokravakuus mielletäänkin usein nimenomaan vuokralaisen velvollisuudeksi asettaa vakuus mahdollisesti vuokranantajalle aiheuttamansa vahingon tai vastaavan olosuhteen varalta, voidaan vuokrasuhteen osapuolten kesken sopia myös vuokranantajan asettamasta vakuudesta vuokralaisen hyväksi. Näin voi ollakin järkevää toimia esimerkiksi silloin, jos vuokralainen tekee vuokrahuoneistoon kalliin remontin. Vakuus vuokranantajalta vaaditaan tällöin sitä mahdollista tilannetta silmällä pitäen, että vuokrasopimus päättyisi vuokralaisesta riippumattomasta syystä ennenaikaisesti esimerkiksi vuokranantajaan liittyvän pakkohuutokaupan myötä ja ilman vakuutta remonttiin tehdyt panostukset uhkaisivat jäädä vuokralaiselle korvaamatta.
Vuokravakuustili vai vakuussuoritus suoraan vuokranantajalle?
Vuokravakuus voidaan vakuutta asetettaessa tallettaa erityiselle vakuustilille. Vuokralainen avaa tällöin pankissa tilin, jolle tallettaa vuokrasopimuksessa sovitun vakuuden ja tämän jälkeen tili ja sillä oleva vakuus pantataan vuokranantajan hyväksi. Panttauksen johdosta vuokralainen ei voi käyttää tiliä vuokrasuhteen aikana. Vakuustilillä olevat varat voi nostaa sen jälkeen, kun vuokranantaja on vapauttanut panttauksen vuokrasuhteen päätyttyä. Jos vuokralainen laiminlyö vuokrasopimukseen liittyvät velvoitteensa, on vuokranantajalla oikeus nostaa tilillä olevat pantatut varat.
Kokemukseni mukaan nykyään on enenevässä määrin luovuttu vuokravakuustilien käyttämisestä ja vuokralainen usein suorittaakin vuokravakuuden vuokrasuhteen alkaessa suoraan vuokranantajalle tämän ilmoittamalle tilille. Pankkiin avattu erillinen vuokravakuustili lienee koettu panttaukseen liittyvien paperitöiden ja muodollisuuksien vuoksi hankalaksi käyttää, mutta nykyisin suosittuun epämuodollisempaan ja vapaampaan suoraan vuokranantajalle tehtävään tilisiirtoon liittyy vuokralaisen kannalta vakuuden palauttamiseen liittyvät omat riskinsä etenkin silloin, jos osapuolet ovat vuokrasuhteen päättyessä eri mieltä siitä onko huoneisto sitä vuokralaiselta vuokranantajan hallintaan palautettaessa kunnoltaan asianmukainen.
Vuokravakuuden palautus ja palauttamatta jättäminen – vuokralaisen ja vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet
Vuokravakuuden palautus ja siihen liittyvät ongelmakohdat kytkeytyvät useimmiten kahteen käytännössä tärkeimpään vuokralaiselle laissa asetettuun velvollisuuteen, jotka ovat vuokralaisen vuokranmaksu ja vuokrahuoneiston huolellinen hoitaminen, jottei vuokrahuoneistolle aiheudu vuokrasuhteen aikana vahinkoja ja vaurioita. Vuokranmaksun laiminlyömiseen liittyvä vuokravakuuden pidättäminen lienee tyypillisin vuokravakuuden pidättämisen ja/tai palauttamatta jättämisen syy.
Vuokranantajan hyväksi asetetun vuokravakuuden tarkoitus on säilyä vuokranantajan hyväksi koko vuokrasuhteen olemassaolon ajan, joten vuokralaisella ei siten ole oikeutta milloin tahansa kesken vuokrasuhteen pyytää vuokranantajaa kuittaamaan erääntyviä vuokrasuorituksia vuokravakuudesta.
Jos vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun kesken vuokrasuhteen voimassaolon eikä vuokranantaja tällöin halua kuitata maksamattomia vuokria vuokravakuudesta, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus maksamattomien vuokrien johdosta, jos vuokralaisen maksulaiminlyönnillä on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa tarkoitetulla tavalla vähäistä olennaisempi merkitys.
Vuokrahuoneiston normaali kuluminen ja huoneiston vauriot
On normaalia, että huoneiston pintamateriaaleihin syntyy vuosien varrella käytön jälkiä, esimerkiksi pientä kulumaa ja hankaumia. Vuokranantajan vastuulle kuuluu vuokrahuoneiston normaalin käytön mukaisen tavanomaisen kulumisen aiheuttama korjaustarve. Normaalista vuokrahuoneiston kulumisesta ja siitä seuraavasta huoneiston huolto- tai korjaustarpeesta ei vuokranantajalla ole pääsääntöisesti oikeutta vaatia korjauskustannuksia vuokralaiselta. Vuokravakuudesta ei siis vuokranantaja saa huoneiston normaalin kulumiseen liittyviä korjauskustannuksia pidättää.
Vuokralaisen vastuulle kuuluvaa huoneiston normaalista poikkeavaa kulumista, käytännössä huoneistolle aiheutuvaa vahinkoa on etenkin vuokrahuoneiston rakenteiden rikkominen tai vuokralaisesta johtuva rikkoontuminen. Huoneiston normaalista poikkeavaan kulumiseen rinnastuvaa vuokralaisen vastuulle jäävää korjauskustannusta voi olla myös esimerkiksi kustannukset pikkuhiljaa syntyvästä kosteusvauriosta, jonka olemassaoloa vuokralainen epäilee, mutta josta vuokralainen laiminlyö informoida vuokranantajaa.
Usein huoneiston normaalin kulumisen ja muunlaisen vaurioitumisen erottaminen toisistaan on melko helppoa, mutta on tilanteita, joissa rajanveto voi olla hankalaa. Esimerkiksi lattia- tai seinäpintojen enempi naarmuuntuminen voi herkästi aiheuttaa keskustelun siitä, onko huoneisto palautettu vuokrasuhteen päättyessä vuokranantajan hallintaan huonommassa kunnossa kuin mitä vuokranantajalla on ollut syytä odottaa.
Vuokravakuuden palautus – erimielisyyksien ennaltaehkäisy
Jos vuokranantajan ja vuokralaisen kesken syntyy vuokrasuhteen päättyessä erimielisyys siitä, onko huoneiston kuluminen ajan myötä normaalia vuokranantajan vastuulle kuuluvaa kulumista vai onko mahdollisesti kyse tilanteesta, jossa vuokralainen on laiminlyönyt huoneiston huolellisen hoidon ja huoneistolle on aiheutunut tämän vuoksi korjausta edellyttävä vahinko, voi myös vuokravakuuden palauttamiseen liittyä erimielisyyksiä.
Vuokrahuoneiston kunnon dokumentointi
Erimielisyyksien ehkäisemiseksi on sekä vuokranantajan että vuokralaisen etu, että vuokrasuhteen alkaessa vuokrahuoneiston kunto dokumentoidaan huolellisesti. Vuokrahuoneistoa vastaanotettaessa osapuolten yhdessä tekemällä tarkastuksella on syytä käydä läpi tarkasti huoneiston luovutushetken kunto ja esimerkiksi luetteloida kirjoittaen tai valokuvaten huoneiston ominaisuudet, kulumat, pintaviat ja muut vastaavat seikat. Kun vuokrahuoneiston kunto on vuokrasuhteen alussa dokumentoitu huolellisesti, on vuokrasuhteen päättyessä olemassa selkeämmät lähtökohdat huoneiston kunnon arvioimiselle kuin jos huoneiston kuntoa ei olisi vuokrasuhteen alkaessa dokumentoitu.
Avainten lukumäärän kirjaus
Niin ikään yksi esimerkkitoimenpide, jolla myöhempiä vuokravakuuden palautuksen erimielisyyksiä vuokrasuhteen päättyessä voi ehkäistä, on kirjata vuokrasopimukseen vuokralaiselle luovutettavien avainten lukumäärä ja vastaavasti vuokrasuhteen päättyessä kuitata kirjallisesti vuokranantajalle palautettavat avaimet. Näin toimimalla voidaan välttää myöhempiä erimielisyyksiä palautettujen avainten oikeasta lukumäärästä sekä lukkojen uudelleensarjoittamisen kustannuksista, joita myös verrattain usein vuokravakuuksista pidätetään vuokrasuhteen päättyessä.
Avoin keskusteluyhteys
Käytännössä avoin keskusteluyhteys vuokranantajan ja vuokralaisen välillä vuokrasuhteen aikana ja sen päättyessä edesauttaa mahdollisten erimielisyyksien ratkomisessa. Jos vuokralaisen vuokranmaksukykyyn tulee vuokrasuhteen aikana yllättäviä negatiivisia muutoksia tai huoneistolle aiheutuu yllättävä vahinko taikka joku muu muuttunut seikka huoneiston ominaisuuksissa mietityttää vuokralaista, olisi tärkeää, että vuokralainen informoisi vuokranantajaa mahdollisimman nopeasti tilanteen synnyttyä.
Vuokravakuuden palautus – erimielisyyksien ratkominen
Aina osapuolten keskinäiset neuvottelut eivät kuitenkaan tuota tulosta – jos vuokravakuuden palautusta tai pidättämistä koskevien erimielisyyksien ennakoiminen on vuokrasuhteen alkaessa unohtunut tai maaperä ei ole hedelmällinen sovinnolliselle neuvottelulle, vuokranantajan ja vuokralaisen väliset vuokravakuutta koskevat erimielisyydet voidaan saattaa Kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Myös muun muassa Kuluttajaliiton asumisneuvonta auttaa tilanteissa, joissa vuokrasuhteen osapuolten välillä on erimielisyyksiä.
Lue lisää kiinteistö-ja asuntokaupasta
Kirjoittaja
Reetta Pasanen
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Askel Oy