Usein kuulee sanottavan, että kiinteistön myyjä saa jännittää ”löyhässä hirressä” viiden vuoden ajan kiinteistökaupasta mahdollisia ostajan reklamaatioita. Maakaaressa kiinteistön laatuvirheestä ilmoittamiselle säädetty yleinen viiden vuoden määräaika on käytännössä verrattain pitkä ja siinä ajassa voi kaupan osapuolten elämässä tapahtua isojakin muutoksia.
Mahdollista on, että kiinteistö vaihtaa uudelleen omistajaa hyvinkin pian aiemmin tapahtuneen kiinteistökaupan jälkeen. Tällöin voi syntyä tilanne, jossa kiinteistöllä on kaksi eri myyjätahoa (ns. välivaiheen myyjä ja häneen nähden edellinen myyjä), joiden osalta maakaaressa tarkoitettu yleinen viiden vuoden virhevastuun määräaika on edelleen avoinna. Mitä sitten tarkoittaa edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa?
Sovintoratkaisu – miten siihen olisi mahdollista päästä, kun käsillä on kiinteistönkauppa- tai asuntokauppariita? Kiinteistö- ja asuntokauppojen riitatilanteet ovat kokemukseni mukaan muuttuneet viimeisen kymmenen vuoden aikana suuntaan, jossa vaatimuksena ensisijaisesti yhä useammin on kaupan purku, johon myös liittyy tuntuviakin liitännäisiä vahingonkorvauseriä. Riitaisen kiinteistö- tai asuntokauppariidan purkaminen ratkaisuunsa saakka saattaa pahimmassa tapauksessa kestää vuosia, jos ainoana keinona selvittää syntynyt ongelmatilanne nähdään riitely ns. ”korkeimman oikeuden peräseinään saakka”.
Vuokravakuuden palautus voi aiheuttaa vuokrasuhteen päättyessä vuokrasopimuksen sopijapuolten kesken erimielisyyksiä, joiden syntymiseen voi vaikuttaa ennalta vuokrasuhdetta solmittaessa ja vuokrasuhteen aikana. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:ssä todetaan, että vuokrasopimuksessa voidaan sopia kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijaosapuoli ei täytä vuokrasopimuksen mukaisia sopimusvelvoitteitaan. Vuokravakuus onkin yksi vuokranantajan merkittävimmistä keinoista ennakoida vuokralaisen mahdollisista laiminlyönneistä aiheutuvia vahinkoja ja tappiota.
Ostajan vastuu kiinteistö- ja asuntokaupassa jää keskustelussa usein taka-alalle myyjän vastuuseen ja velvollisuuksiin nähden. Niin maakaaressa kuin asuntokauppalaissakin ostajalle kuitenkin asetetaan selonotto-/ennakkotarkastusvelvollisuus kaupan kohteen ominaisuuksista vastinpariksi myyjän kaupan kohdetta koskevalle tiedonantovelvollisuudelle. Viime aikoina on uutisoitu paljon asuntomarkkinoiden vilkastumisesta ja siitä, että keskikokoiset kaupunkiasunnot viedään asuntomarkkinoilla käsistä. Ensiasunnoksi tyypillisesti etsittävän kokoisten keskusta-asuntojen hinnat ovat nousussa, mikä on vaikuttanut omakotitalokohteiden, myös iäkkäidenkin, suosion kasvuun kaupunkialueiden ulkopuolella. Vastaavasti viime kesä oli kesämökkikaupan varsinaista kulta-aikaa, kun kotimaan lomakohteiden ja samalla vapaa-ajan asuntojen kysyntä kasvoi koronapandemian vuoksi tuntuvasti.
Vuokranalennus ja oikeus siihen riippuvat monista eri tekijöistä. Pian alkava putkiremontti, kosteusvaurio kylpyhuoneessa, asuntoon naapurin parvekkeelta tunkeutuvaa tupakanhajua, tuhohyönteisiä keittiön kaapissa – onko vuokralaisella velvollisuus maksaa täyttä vuokraa, jos vuokra-asunto ei kaikilta osiltaan vastaa sitä, mitä vuokralainen on odottanut tai jos vuokra-asuntoon joudutaan esimerkiksi aloittamaan useamman viikon kestävä remontti? Usein vuokranantaja huomioi asumishaitan vuokran määrässä, mutta vuokralaiselle voi tulla yllätyksenä se, että hänellä ei ole oma-aloitteista oikeutta vuokranmaksusta pidättäytymiseen tai vuokran alentamiseen, vaikka vuokra-asunnossa omasta mielestä olisi kuinka merkittävä haitta tahansa. (lisää…)
