Ostajan vastuu kiinteistö- ja asuntokaupassa jää keskustelussa usein taka-alalle myyjän vastuuseen ja velvollisuuksiin nähden. Niin maakaaressa kuin asuntokauppalaissakin ostajalle kuitenkin asetetaan selonotto-/ennakkotarkastusvelvollisuus kaupan kohteen ominaisuuksista vastinpariksi myyjän kaupan kohdetta koskevalle tiedonantovelvollisuudelle. Viime aikoina on uutisoitu paljon asuntomarkkinoiden vilkastumisesta ja siitä, että keskikokoiset kaupunkiasunnot viedään asuntomarkkinoilla käsistä. Ensiasunnoksi tyypillisesti etsittävän kokoisten keskusta-asuntojen hinnat ovat nousussa, mikä on vaikuttanut omakotitalokohteiden, myös iäkkäidenkin, suosion kasvuun kaupunkialueiden ulkopuolella. Vastaavasti viime kesä oli kesämökkikaupan varsinaista kulta-aikaa, kun kotimaan lomakohteiden ja samalla vapaa-ajan asuntojen kysyntä kasvoi koronapandemian vuoksi tuntuvasti.
Ostajan vastuu kiinteistö- ja asuntokaupassa: ostopäätös ja ostajan odotukset
Olipa sitten kyse omakotitalosta, asunto-osakehuoneistosta tai kesämökistä, kaupanteon motiivit ja varsinkin lopullinen sysäys juuri käsillä olevan kohteen hankkimiseen kumpuavat monista syistä. Yleensä kuitenkin yhteinen nimittävä tekijä loppuunsaatetulle kiinteistö- tai asuntokaupalle on se tunne, että kohteeseen esittelyyn tullessaan tavalla tai toisella tuntee tulevansa kotiin. Lopulliseen ostopäätökseen vaikuttavat monet tekijät – ajoitus kysynnässä ja tarjonnassa, rahoituksen realiteetit, kohteen sopivuus omaan käyttötarkoitukseen ja lopulta myös ostajan omat odotukset ja mielikuvat kohteesta. Odotuksiin liittyy muutakin kuin laissa suojattu odotus siitä, että kohteen tulee olla muun muassa teknisiltä ja käyttöön liittyviltä ominaisuuksiltaan ennen kaupantekoa kerrotun ja markkinoidun kaltainen.
Osa odotuksista voi olla hyvinkin subjektiivisesti värittyneitä toiveita ja mielikuvia kaupan kohteesta. Esimerkiksi kauniisti entisöity mummonmökki pihapiireineen maaseudulla näyttäytyy kesällä kaupanteon aikaan vehreänä linnunlaulun täyttämänä lepopaikkana, mutta voi osoittautua talvella pitkän, auraamattoman ja pimeän tien päässä olevaksi nykystandardeilla vaatimattomaksi mökiksi, jonka hoitaminen alkaa tuntua työleiriltä. Tällöin voi herätä kysymys, onko ostajalla oikeus saada hinnanalennusta tai mahdollisuus jopa purkaa kauppa tilanteessa, jossa omat odotukset kaupan kohteesta ovat muusta kuin kaupan kohteessa havaitusta virheestä johtuen pettäneet.
Kiinteistö- ja asuntokaupan virheet sekä ostajan vastuu ja odotusten suoja
Sekä kiinteistökauppaa sääntelevä maakaari että asunto-osakkeiden kauppaa sääntelevä asuntokauppalaki lähestyvät kaupan kohteen ominaisuuksia ja kaupan mahdollisia ongelmatilanteita virhelähtöisesti. Ostajan oikeus hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai kaupan purkuun edellyttää kohteessa olevan virheen (esimerkiksi kosteusvaurion, rakenteellisen virheen tai kohteeseen viranomaisen asettaman rakennuskiellon), josta ostaja ja mahdollisesti myös myyjäkään ei ole ollut tietoinen kaupantekohetkellä. Ostajan odotuksia kaupan kohteesta suojataan maakaaressa ja asuntokauppalaissa siitä yleisestä lähtökohdasta, että ostajalle on joko annettu virheellistä tietoa tai jätetty antamatta olennaisia tietoja, erityisesti kaupan kohteen teknisistä ja toiminnallisista ominaisuuksista sekä mahdollisista puutteista mutta myös kaupan kohteen merkityksellisistä käyttökustannuksista. Maakaaren mukaan ostajan odotuksia kaupan kohteesta voidaan suojata myös silloin, kun myyjä havaitsee ostajalla olevan virheellisen käsityksen jostain kaupan kohteen ominaisuudesta, joka vaikuttaa kaupan kohteen soveltumiseen sen aiottuun käyttöön, mutta jättää tämän virheellisen käsityksen oikaisematta.
Myyjä ei pääsääntöisesti vastaa siitä, täyttääkö kaupan kohde ostajan yksilölliset mieltymykset
Lain esitöissä on todettu, että myynnin edistämiseksi annetut yleisluonteiset lausumat tai mainospuheet kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikka ostajalle niiden perusteella syntynyt mielikuva ei vastaisikaan todellisuutta. Ostaja voi käytännössä vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Lisäksi edellytetään, että myyjän antamalla tiedolla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Myyjän ei edellytetä myöskään selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan ennen kaupantekoa tapahtuvassa kaupan kohteen tavanomaisessa tarkastuksessa havaita.
Eräänä nyrkkisääntönä niin kiinteistö- kuin asuntokaupassakin usein lähdetään siitä, että mitä uudemmasta kaupan kohteesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennusteknistä tasoa ostaja voi edellyttää. Vastaavasti mitä iäkkäämmästä kaupan kohteesta on kysymys, sitä suurempi syy ostajalla puolestaan on odottaa esimerkiksi kulumisesta johtuvia vikoja ja korjaustarpeita, jollei ole kysymys kohteesta, joka on äskettäin kunnostettu tai ilmoitettu täysin remontoiduksi.
Hinnanalennuksen, kaupan purkamisen ja mahdollisen vahingonkorvauksen käytettävyys tilanteessa, jossa ostajan mielikuvat kaupan kohteesta ovat osoittautuneet liian optimistisiksi tai muutoin virheellisiksi ei siis lähtökohtaisesti ole mahdollista, jos odotukset pettävät esimerkiksi edellä kuvatussa mummonmökin tilanteessa kesän muuttuessa talveksi eikä kaupan kohteessa siis sinällään ole laissa tarkoitettua rakenteellista tai vastaavaa muuta objektiivisesti havaittavissa olevaa virhettä. Maakaaren esitöiden mukaan ostajalle on ennen kaupantekoa ilmoitettava kiinteistön mahdollisten puutteiden tai käyttöhaittojen lisäksi myös erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavanlaisista kiinteistöistä. Kun kaupan kohteen mahdollista virheellisyyttä peilataan edellä mainituin tavoin myös vastaavanlaisiin markkinoilla oleviin kohteisiin, voidaan todeta, että esimerkiksi iäkkään omakotitalon asumiskäyttöön liittyvää uudempaan kohteeseen nähden ylimääräistä puuhaa ja huoltotyötä ei ole aiheen katsoa kaupan virheeksi, kun vastaavaa puuhaa ja teknisten ratkaisujen iäkkyydestä johtuvia huoltotöitä liittyy aivan samalla tavalla myös vastaavanlaisiin markkinoilla oleviin kohteisiin.
Selvitä ensin, mitä haluat ostaa: ostajan vastuu kiinteistö- ja asuntokaupassa sisältää selonotto-/ennakkotarkastusvelvollisuuden
Kiinteistökaupan ja asuntokaupan markkinoiden kiihtyvässä tilanteessa ostajan on tärkeä muistaa edetä maltilla ja selvittää ennen kauppoihin ryhtymistä, mitä haluaa ostettavaksi aiotulta kohteelta. Niin maakaaressa kuin asuntokauppalaissakin ostajalle asetetaan selonotto-/ennakkotarkastusvelvollisuus kaupan kohteen ominaisuuksista vastinpariksi myyjän kaupan kohdetta koskevalle tiedonantovelvollisuudelle. Ostajan selonotto-/ennakkotarkastusvelvollisuus saa olennaisimman ilmentymänsä konkreettisena paikan päällä kaupan kohteeseen tutustumisessa ennen kaupantekoa, mutta itse taivun ajattelemaan selonotto-/ennakkotarkastusvelvollisuutta myös sitä kautta, että ostajan tulisi tutkiskella myös itseään sekä omia toiveitaan ja odotuksiaan ennen kaupantekoa – tämä prosessi voi myös avata ajatuksia ja herättää myyjälle esitettäviä tarpeellisia kysymyksiä ostajan selonotto-/ennakkotarkastusvelvollisuutta täytettäessä.
Jos kaupan kohteeksi valikoituu esimerkin mummonmökki maaseutumiljöössä, on tärkeä muistaa, että omista odotuksista ja mielikuvista huolimatta kaupan kohteen iäkkyyden sekä sen nykyaikaisesta poikkeavien teknisten ratkaisujen kanssa on vain aikaa myöten opittava elämään – iäkkäämmän tai muista syistä erityisen kaupan kohteen käyttöön liittyvissä asioissa kannattaakin ostajan olla aktiivisesti yhteydessä jo ennen kaupantekoa myyjään ja pyrkiä saamaan tietoonsa kaupan kohteen käyttöä helpottavia käytännön vinkkejä ja neuvoja.
Lue lisää kiinteistö-ja asuntokaupasta
Kirjoittaja
Reetta Pasanen
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Askel Oy