Piilevä virhe asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa

Salainen eli piilevä virhe asuntokaupassa tai kiinteistökaupassa on niin myyjän kuin ostajankin kannalta olosuhde, johon kumpikaan kaupan osapuoli ei toivo törmäävänsä. Kaupanteon jälkeen esiin tuleva piilevä virhe tulee nimensä mukaisesti yllätyksenä kummallekin kaupan osapuolelle. Jos kaupanteon jälkeen kaupan kohteessa havaitaan esimerkiksi kosteusvaurioita rakenteissa, joiden piti ennen kaupantekoa tehdyn kuntotarkastuksen perusteella olla hyvässä kunnossa, ovat hyvät neuvot tarpeen.

Mikä on piilevä virhe asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa?

Maakaaren mukaan kiinteistökaupan kohteessa on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salaisen virheen kohdalla olosuhteet ovat toisenlaiset kuin muiden maakaaressa tarkoitettujen, käytännössä myyjän erilaisiin tiedonantovirheisiin perustuvien laatuvirheiden osalta: jos kaupan kohteesta kaupanteon jälkeen löytyy salainen virhe, ei kummankaan osapuolen voida tällaisessa tilanteessa todeta olleen huolimaton.

Salaisen virheen kohdalla myyjä ei ole aiheuttanut virhettä, ei ole tiennyt virheestä eikä ole voinut virhettä koskevasta kaupan kohteen ominaisuudesta näin ollen tietoja antaa ostajalle ennen kaupantekoa. Ostaja puolestaan ei ole ennen kaupantekoa voinut ennakoida omaa ennakkotarkastusvelvollisuuttaan täyttäessään kohteessa olevaa salaista virhettä.

Asuntokauppalaissa ei käytetä maakaarta vastaavaa salaisen virheen käsitettä. Asuntokauppalain mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Asuntokauppalain esitöissä puhutaan kaupan kohteen piilevästä virheestä ja asuntokaupankin osalta piilevää eli salaista virhettä arvioidaan käytännössä verrattain samanlaisista lähtökohdista kuin kiinteistönkaupan kohdalla.

Vastuu piilevästä virheestä asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa

Vaikka myyjä ei ole tiennyt kiinteistön tai asunnon piilevästä eli salaisesta virheestä ennen kaupantekoa, myyjä voi joutua tällaisesta virheestä vastuuseen. Myyjän vastuun kynnys salaisen virheen kyseessä ollessa on kuitenkin asetettu niin laissa kuin oikeuskäytännössäkin korkeammaksi kuin erityisesti myyjän tiedonantovirheeseen perustuvissa virhetilanteissa.

Kaupan kohteessa havaitun piilevän virheen, esimerkiksi rakenteellisen virheen, joka on aiheuttanut vaurioita asuinrakennuksessa, on oltava olennainen ja merkittävä. Kaupan kohteen on poikettava laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa myydyn kaltaiselta kohteelta. Mainittuja ostajan odotuksia, ts. salaisen virheen merkittävyyttä arvioitaessa huomioon otetaan asunnosta tai kiinteistöstä maksettu kauppahinta sekä muut tapauskohtaiset kaupan kohteen ominaisuudet ja olosuhteet.

Ostaja ei voi siis automaattisesti odottaa, että löytynyt piilevä virhe asuntokaupan tai kiinteistökaupan kohteessa kuuluu myyjän vastuulle. Jos esimerkiksi kaupan kohteena olevassa kiinteistössä todetaan paikallisesti pienelle alueelle rajautunut kosteusvaurio rakenteessa, ei myyjän vastuulle mainittua virhettä kuitenkaan voida asettaa, jos virheen korjauskustannukset ovat vähäiset suhteessa kohteesta maksettuun kauppahintaan, virheestä ei aiheudu asumisterveyshaittaa tai olosuhteet ovat kokonaisuutena muuten sellaiset, ettei virheen voida todeta olevan merkittävä.

Teknisillä tutkimuksilla usein suuri merkitys

Jos kaupan osapuolten välille syntyy riitaa kaupanteon jälkeen löytyneestä virheestä, on hyvin tyypillistä, että vaatimuksia esittävä ostaja katsoo, että myyjä on tiennyt tai myyjän olisi vähintäänkin tullut tietää virheestä. Esimerkiksi kosteusvaurioista voidaan joko todeta aiheutuvan tai väittää aiheutuvan hajuhaittaa, joka kaupan kohdetta aiemmin hallinnassaan pitäneen myyjän olisi tullut havaita.

Jotta tällainen ostajan väite myyjän virhettä koskevasta tietoisuudesta voidaan katsoa toteennäytetyksi, tulee siihen liittyen pystyä ostajan esittämään konkreettista näyttöä. Näin myös salaisten virheiden osalta niin kiinteistökauppa- kuin asuntokauppariidoissakin kaupan kohteessa tehtävillä teknisillä tutkimuksilla on usein suuri merkitys.

Jos kaupan kohteessa on tehty ennen kaupantekoa perusteellinen kuntotarkastus – tai erityisesti jos on tehty rakenteita rikkova kuntotutkimus – eikä viitteitä virheestä ole havaittu ja myyjän voidaan todeta antaneen monipuolisesti tietoja kaupan kohteesta ennen kaupantekoa, ostajan on käytännössä vaikea näyttää toteen sitä, että myyjä on tosiasiassa tiennyt piilevästä virheestä asuntokaupan kohteessa. Tällöin ratkaisevaksi kysymykseksi myyjän vastuun kannalta jääkin se, miten merkittävästä piilevästä virheestä lopulta käsillä olevassa asiassa on kyse.

Miten piilevä virhe asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa hyvitetään?

Jos kaupan kohteessa on todettu olevan salainen virhe, tyypillinen keino hyvittää ostajaa on suorittaa ostajalle hinnanalennusta. Myös kaupan purkaminen voi olla salaisen virheen kohdalla mahdollinen seuraamus – kaupan purku tulee kysymykseen erityisten edellytysten täyttyessä, pääsääntöisesti silloin, kun virhe on erityisen olennainen tai virheeseen liittyvät olosuhteet muutoin muodostuvat ostajan kannalta kohtuuttomiksi.

Sen sijaan salaisen virheen johdosta ei ostajan pääsääntöisesti ole mahdollista saada myyjältä hyvityksenä vahingonkorvausta, sillä vahingonkorvaus edellyttää myyjältä tuottamusta. Kun salaisen virheen kohdalla myyjän ei voida todeta tienneen virheen olemassaolosta tai aiheuttaneen virhettä, ei myöskään myyjän tuottamusta voida pääsääntöisesti todeta olevan olemassa.

Joskus kaupan osapuolten välisiin kauppakirjoihin otetaan myyjän vastuuta rajoittavia ehtoja, joilla pyritään nimenomaan varautumaan mahdollisen salaisen virheen löytymiseen jälkikäteen kaupan kohteesta. Yksityishenkilöiden välisessä kaupanteossa tällaiselta vastuunrajoitusehdolta edellytetään riittävää yksilöintiä, jotta osapuolten laista seuraavaa vastuuta voitaisiin tehokkaasti rajoittaa. Kauppakirjoissa usein käytetty ilmaisu kohteen myymisestä ”sellaisena kuin se on” tai ”siinä kunnossa, jossa se ostajalle viimeksi esiteltynä oli” ei riitä täyttämään vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimusta.

Kaupanteon jälkeen löytyvän piilevän eli salaisen virheen, samoin kuin muidenkin kaupan kohteen laatuvirheiden kohdalla, on ostajan tärkeää muistaa ryhtyä ripeästi virhe-epäilyksen ilmettyä virheen laatua ja laajuutta koskeviin selvityksiin ja reklamoida myyjää tilanteen johdosta. Osapuolten rakentavalla yhteistyöllä saadaan kokemukseni mukaan myös salaista virhettä koskevat tilanteet ratkottua molempien osapuolten kannalta parhaalla mahdollisella tavalla.

Lue lisää kiinteistö-ja asuntokaupasta sekä riidanratkaisusta